El día 1 de marzo de 2019, el Gobierno aprobó el Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, entrando éste en vigor el pasado día 6.
Una de las últimas reformas más importantes que sufrió la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU en adelante) fue la introducida por la Ley 4/2013, de 4 de julio, de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Las medidas impulsadas por dicha Ley en absoluto tenían la finalidad de fomentar el alquiler de viviendas, más bien al contrario, siendo su principal y real objetivo el de facilitar a las entidades bancarias, la venta de los activos inmobiliarios acumulados como consecuencia de la devastadora crisis económica y financiera sufrida a finales de 2007.
El reciente Real Decreto Ley 7/2019 tiene como principal objetivo, el de promocionar y facilitar medidas para garantizar el acceso a la vivienda, la permanencia en la misma y, por ende, proporcionar una mayor estabilidad a los arrendatarios de viviendas.
Expuesto lo anterior, a continuación se analizarán las nuevas modificaciones que introduce el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo en materia de arrendamientos urbanos.
En esencia, los principales cambios introducidos por el texto legal referido afectan a los siguientes aspectos normativos de la LAU: a) DURACIÓN del contrato de arrendamiento; b) PUBLICIDAD LEGAL del contrato de arrendamiento, c) RENTA, los límites a su actualización e índices de precios; d) GARANTÍAS ADICIONALES en cumplimiento de las obligaciones arrendaticias derivadas del contrato de arrendamiento por la parte arrendataria y e) GASTOS de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de arrendamiento.
- En primer lugar, en cuanto a la DURACIÓN del contrato de arrendamiento, hay tres puntos a destacar:
- Plazo de duración mínima: El plazo de duración mínima de los contratos de arrendamiento de vivienda se amplía por un plazo de 5 años en los casos en los que el arrendador es persona física y, de 7 años si fuese persona jurídica.
No procedencia de la prórroga obligatoria del contrato por causa de necesidad: La prórroga obligatoria para cumplir con el plazo mínimo de duración del contrato no operará cuando, en los casos en que el arrendador es persona física, al tiempo de celebrar el contrato se pacte de forma expresa la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda para destinarla a vivienda para sí o para sus familiares más próximos (en primer grado por consanguinidad o por adopción o su cónyuge).
- Prórroga legal y plazo de preaviso: La prórroga establecida legalmente se amplía, aplicándose por periodos anuales hasta un máximo de 3 años. Asimismo, el plazo de preaviso mínimo para notificar la voluntad de las partes de finalizar el contrato con anterioridad a la fecha de su vencimiento o de cualquiera de sus prórrogas también se amplía, por un plazo de 4 meses cuando sea el arrendador el que quiera notificar su voluntad de no renovar el contrato y, de 2 meses en caso de que sea el arrendatario quien quiera dar por terminado el contrato de arrendamiento.
- En segundo lugar, en cuanto a la PUBLICIDAD LEGAL del contrato de arrendamiento, el Real Decreto-Ley 7/2019 suprime por completo el sistema de publicidad registral previsto en el anterior artículo 7 de la LAU, pues ya no será necesario inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que el arrendamiento tenga plena eficacia frente a terceros durante los 5 primeros años de su duración o los 7 primeros, si el arrendador fuese persona jurídica.
- En tercer lugar, en cuanto a la RENTA, los límites a su actualización y los índices de precio, el Real Decreto-Ley referido no introduce ninguna regulación relativa al control de la renta por lo que, las partes podrán pactarla libremente. No obstante lo anterior, la norma sí que introduce un límite legal para ejercer el derecho a aplicar actualizaciones sobre la renta pactada. Por un lado, para que pueda ejercerse tal derecho deberá pactarse expresamente en el contrato pues de lo contrario, la renta quedará congelada durante toda la duración del contrato y, por otro lado, en caso de pactarse, los incrementos de renta derivados de posibles actualizaciones de la misma no podrán exceder de la variación anual que experimente el Índice de Precios al Consumo (IPC).
- En cuarto lugar, en cuanto a las GARANTÍAS ADICIONALES en cumplimiento de las obligaciones arrendaticias derivadas del contrato de arrendamiento por la parte arrendataria, el Real Decreto Ley 7/2019 limita el importe máximo a abonar por dicho concepto, a dos mensualidades de la renta.
- Finalmente, en cuanto los GASTOS de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento (honorarios de gestión, preparación, tramitación del contrato de arrendamiento y otros posibles gastos), la normativa referida dispone que, cuando el arrendador sea persona jurídica, éstos serán asumidos por la parte arrendadora.
En conclusión, las modificaciones substantivas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, introducidas por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, son tendentes a propiciar y facilitar el alquiler de viviendas, facilitando su acceso, estabilidad y permanencia en las mismas. De este modo, el arrendamiento se configura como una vía alternativa al derecho de propiedad, dotando de mayor cobertura legal a los arrendatarios y, garantizando, en este sentido, el derecho constitucional a una vivienda digna.
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