Este pasado martes 21 de septiembre se ha publicado en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña la nueva Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de viviendas (aprobada el 9 de septiembre con votos a favor de JxCAT, ERC, CatECP y la CUP).
Esta normativa, según prevé en su exposición de motivos, persigue el equilibrio razonable entre el deber de respetar el interés patrimonial de los arrendadores y la función social de la propiedad urbana.
¿En qué casos estaremos sujetos a esta nueva Ley?
Cuando estemos ante un arrendamiento de vivienda destinado a residencia habitual del arrendatario (es decir, no estarán sujetas las segundas residencias) y nos encontremos en una de las zonas declaradas como “área con mercado de vivienda tenso”.
La norma excluye por tanto de su ámbito de aplicación aquellos contratos de arrendamiento que tengan por objeto viviendas sujetas a algún régimen de protección oficial, los que tengan por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación, políticas sociales o las de carácter asistencial o alquiler social obligatorio y, por último, los contratos de viviendas suscritos antes del 1 de enero de 1995.
¿Qué debemos entender por “áreas con mercado de vivienda tenso”? Los municipios o partes de municipio que están en riesgo de no poder disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio razonable, que permita su acceso a la población.
Y, qué considera la Administración como determinante para que haya dicho “riesgo”?
- Que la media del precio de los alquileres de vivienda experimente en dicha área un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Cataluña;
- Que la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto personal o familiar supere de media en dicha área el 30% de los ingresos habituales de los hogares, o que la media del precio de los alquileres de vivienda supere el 30% de la renta media de las personas menores de treinta y cinco años;
- Que el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado, en los cinco años anteriores al momento de la declaración, un crecimiento interanual acumulado de al menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del índice de precios al consumo de Cataluña.
- La Ley prevé un último apartado excepcional en su disposición transitoria segunda.
Se declaran áreas de mercado de vivienda tenso los municipios en los que las rentas del alquiler han sufrido un incremento de más de un veinte por ciento en el período comprendido entre los años 2014 y 2019, pertenecientes al Área Metropolitana de Barcelona o con una población de más de veinte mil habitantes. Esta declaración transitoria tiene una duración de un año, desde la entrada en vigor de la Ley.
Pues bien, si estamos dentro del ámbito de la aplicación de la Ley y nos disponemos a arrendar nuestro inmueble, deberemos tener en cuenta que la renta a satisfacer por el arrendatario en virtud de la suscripción del contrato de arrendamiento no puede sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características similares en el mismo entorno urbano.
¿Y cuál es ese precio de referencia? Se establece a partir del Índice de Referencia de precios de alquiler de viviendas que determina y hace público la “Agència de l’Habitatge”, a partir de, entre otros, los datos que constan en el Registro de Fianzas de alquiler de fincas urbanas.
El Índice de Referencia no es más que la media de los precios de alquiler por metro cuadrado de todos los alquileres de vivienda cuyos datos se han obtenido en el área en cuestión, teniendo en cuenta factores como, el año de construcción del edificio o servicios de la vivienda arrendada (aparcamiento, ascensor…), entre otros.
Por ejemplo:
- A un ático situado en el barrio de Sarrià de Barcelona, construido entre 1945 y 1978, de aproximadamente 85 m2, con ascensor, y en buen estado de conservación, le corresponde un Índice de 18,19.-€/m2.
- A un ático situado en el centro de Sant Cugat (Calle mayor), con idénticas características que el anterior, le corresponde un Índice de 12,63€/m2.
El contrato a suscribir deberá contener el importe de la renta resultante de aplicar a la superficie útil de la vivienda arrendada el Índice de Referencia, expresado en euros por metro cuadrado, sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior, salvo que las partes contratantes acuerden, atendiendo a determinadas características específicas de la vivienda, incrementar o disminuir el valor indicado por el índice de referencia, con una variación de como máximo un cinco por ciento (5%).
Sin perjuicio de lo anterior, el régimen de contención de rentas se flexibiliza en los contratos de alquiler de viviendas de obra nueva y en los contratos que resulten de un proceso de gran rehabilitación, en cuyo caso el incremento del precio que las partes acuerden con base en el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas de características análogas puede llegar a fijarse en el margen superior del índice. Esta regla se aplica los primeros cinco años desde la certificación de final de obra.
Por último, no debemos perder de vista que, el cobro por el arrendador de rentas que sobrepasen los límites que se establecen da derecho al arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, con devengo del interés legal del dinero, incrementado en tres puntos, oscilando, las sanciones previstas para aquellos que no cumplan la Ley, de entre 3.000 y 90.000 euros.
El Partido Popular ya ha anunciado que se dispone a presentar en los próximos días un recurso ante el Tribunal Constitucional por considerar que alguno de los preceptos incluidos en la Ley, vulneran la Constitución. Deberemos seguir de cerca posibles cambios al respecto.
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