Medidas aprobadas en materia arrendaticia para paliar efectos derivados del COVID-19

Como hemos venido informado, el pasado 14 de marzo se declar贸 el estado de alarma en todo el territorio nacional, en virtud del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gesti贸n de la situaci贸n de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, prorrog谩ndose la duraci贸n del mismo hasta las 00:00 horas del d铆a 12 de abril de 2020, mediante la Resoluci贸n de 25 de marzo de 2020, del Congreso de los Diputados.

Han sido numerosas las medidas que se han venido aprobando durante estos 煤ltimos d铆as para paliar el impacto econ贸mico y social como consecuencia de la pandemia del COVID-19, siendo algunas de ellas las previstas en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el 谩mbito social y econ贸mico para hacer frente al COVID-19, publicado en BOE de 1 de abril del a帽o en curso (en adelante, Real Decreto-ley 11/2020).

El Real Decreto-ley 11/2020, entre otras medidas, pretende asegurar la protecci贸n del colectivo que vive en r茅gimen de arrendamiento y, en especial, el que se halla en situaci贸n de vulnerabilidad econ贸mica, centr谩ndose en cuatro grandes bloques:

  1. Pr贸rroga autom谩tica de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que vayan a vencer durante los meses de paralizaci贸n econ贸mica.
  2. Moratoria de la deuda arrendaticia en contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
  3. Programa de ayudas transitorias de financiaci贸n para el pago de la deuda arrendaticia de la vivienda habitual.
  4. Suspensi贸n extraordinaria de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos que afecten a viviendas cuyos ocupantes se hallen situaci贸n de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional.

Dichas medidas han movilizado 700 millones de euros y estar谩n vigentes desde el d铆a siguiente a la publicaci贸n en el BOE del Real-Decreto ley 11/2020, es decir, el d铆a 2 de abril de 2020.

Antes de explicarles detenidamente el contenido de las medidas enunciadas anteriormente, pasamos a describirles los supuestos vulnerabilidad econ贸mica derivados del COVID-19 a los que deben subsumirse los beneficiarios de las moratorias o ayudas que seguidamente se describen (art铆culo 5 Real Decreto-ley 11/2020).

Los requisitos (puntos i. y ii.) que se enumeran a continuaci贸n deber谩n concurrir de forma conjunta y hallarse debidamente acreditados:

  1. Por una parte, las personas destinatarias de estas medidas deber谩n encontrarse, en el mes anterior a la solicitud de la ayuda:
  1. En situaci贸n de desempleo, Expediente Temporal de Regulaci贸n de Empleo (ERTE), o haber reducido su jornada por motivo de cuidados.
  2. En caso de ser empresarios, deber谩n haber sufrido una p茅rdida sustancial en sus ingresos.

En ambos supuestos, el conjunto de ingresos de los miembros de la unidad familiar no podr谩 superar:

  1. Con car谩cter general, el l铆mite de 3 veces el Indicador P煤blico de Renta de Efectos M煤ltiples mensual (en adelante, IPREM), esto es, 1.613,52.-鈧.
  2. Por cada hijo a cargo, este l铆mite se incrementar谩 en 0,1 veces el IPREM y, en caso de unidades familiares monoparentales, en 0,15.
  3. Este l铆mite se incrementar谩 en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 a帽os miembro de la unidad familiar.
  4. Si alguno de los miembros de la unidad familiar tiene declarada una discapacidad superior al 33%, situaci贸n de dependencia o enfermedad que le incapacite permanentemente para realizar una actividad laboral, el l铆mite indicado en el apartado 1) ser谩 de 4 veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
  5. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea una persona con par谩lisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad f铆sica o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, as铆 como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el l铆mite previsto apartado 1) ser谩 de 5 veces el IPREM.
  6. Adem谩s, la renta arrendaticia, m谩s los gastos y suministros b谩sicos, deber谩n resultar superiores o igual al 35% de los ingresos netos que perciban el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Formar谩n parte de la unidad familiar: la persona que adeuda la renta arrendaticia, su c贸nyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relaci贸n de tutela, guarda o acogimiento familiar y su c贸nyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

No se subsumir谩n dentro de los supuestos de vulnerabilidad econ贸mica la persona arrendataria o las que componen su unidad familiar que sean propietarias o usufructuarias de alguna vivienda en Espa帽a. Se considerar谩 que no concurre esta circunstancia cuando:

  1. Se ostente una parte al铆cuota del derecho de propiedad o de usufructo sobre una vivienda.
  2. Se sea titular de uno de estos derechos por herencia o mediante transmisi贸n mortis causa sin testamento.
  3. O, cuando, siendo titular de una vivienda, se acredite la no disponibilidad de la misma por causa de separaci贸n o divorcio, causa ajena a la voluntad de su titular, o cuando la vivienda resulte inaccesible por raz贸n de incapacidad de su titular o de algunas de las personas que conforman su unidad de convivencia.

Sentado lo anterior, pasamos a analizar las medidas aprobadas per el Gobierno en materia arrendaticia:

  1. Pr贸rroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

A solicitud de la parte arrendataria -se halle o no en situaci贸n de vulnerabilidad econ贸mica-, la duraci贸n de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual podr谩 ampliarse, de forma extraordinaria, por un periodo m谩ximo de 6 meses, debiendo ser aceptada esta pr贸rroga por la parte arrendadora, salvo que las partes pacten otros t茅rminos o condiciones.

Esta medida es aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que finalice el periodo de pr贸rroga obligatoria previsto en el art铆culo 9.1 o el de pr贸rroga t谩cita establecido en el art铆culo 10.1 de la LAU durante el periodo comprendido desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020 hasta el d铆a en que hayan transcurrido dos meses desde la finalizaci贸n del estado de alarma.

Durante el periodo de tiempo en que se prorrogue extraordinariamente el plazo de duraci贸n del contrato de arrendamiento se mantendr谩n vigentes los t茅rminos y condiciones pactados en el contrato en vigor.

  1. Moratoria de la deuda arrendaticia en contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Otra de las medidas establecidas en el Real Decreto-ley 11/2020 es la moratoria de la deuda arrendaticia aplicable a los arrendatarios de vivienda habitual que se hallen en situaci贸n de vulnerabilidad econ贸mica como consecuencia del COVID-19.

Cabe mencionar que la aplicaci贸n de esta medida ha sido graduada por el Gobierno espa帽ol en funci贸n de qui茅n ostenta la posici贸n de parte arrendadora, es decir, distinguiendo entre peque帽os tenedores y empresas o entidades p煤blicas de vivienda y grandes tenedores. Esta decisi贸n ha sido tomada pensando especialmente en los primeros, los cuales representan el 85% de los arrendadores en Espa帽a, y en la incidencia que podr铆a tener esta medida sobre su econom铆a de aplicarse en los mismos t茅rminos previstos para los grandes tenedores. Todo ello, con el fin de garantizar un equilibrio entre las partes contratantes que impida trasladar a la situaci贸n de vulnerabilidad de los arrendatarios a los arrendadores peque帽os tenedores.

Por este motivo, seguidamente, procedemos a explicar la aplicaci贸n de la moratoria de la deuda arrendaticia en funci贸n de qui茅n ostente la posici贸n de parte arrendadora en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

  1. Arrendadores grandes tenedores y empresas o entidades p煤blicas de vivienda.

La medida que les detallamos a continuaci贸n se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual suscritos en virtud de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que la parte arrendataria se halle en situaci贸n de vulnerabilidad econ贸mica y la parte arrendadora sea una empresa o entidad p煤blica de vivienda o gran tenedor. 

Tienen consideraci贸n de grandes tenedores las personas f铆sicas o jur铆dicas que sean titulares de:

  1. M谩s de 10 bienes inmuebles urbanos (se excluyen garajes y trasteros),
  2. O bien, de una superficie construida de m谩s de 1.500m2.

Antes de enunciarles c贸mo se concreta esta medida, resulta conveniente poner de manifiesto que el Gobierno ha previsto que 茅sta no se aplicar谩 en los supuestos en los que se haya conseguido, previamente, un acuerdo de aplazamiento o condonaci贸n total o parcial de la renta de alquiler entre las partes contratantes.

As铆 pues, en caso de no existir dicho acuerdo, la parte arrendataria -que se halle en situaci贸n de vulnerabilidad econ贸mica- podr谩 solicitar a la arrendadora el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020. Recibida la petici贸n, el arrendador deber谩 comunicar al arrendatario, de forma expresa y en un plazo de 7 d铆as laborables, la decisi贸n adoptada de entre las siguientes:

  1. Una reducci贸n del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma pudi茅ndose prolongar durante las mensualidades siguientes, en funci贸n de la situaci贸n de vulnerabilidad del arrendatario por el COVID-19. Esta medida se aplicar谩, en todo caso, durante un m谩ximo de 4 meses.
  2. Aplazamiento del pago de la renta arrendaticia y reestructuraci贸n de la parte adeudada a futuro. El arrendador, si no opta por la condonaci贸n de parte de la renta referida anteriormente, propondr谩 al arrendatario aplazar el pago de las mensualidades de renta y ofrecer谩 un plan para la reestructuraci贸n de las cantidades debidas.

El aplazamiento del pago empezar谩 a partir de la siguiente mensualidad de renta y se mantendr谩 durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, prorrogables mes a mes, si el plazo inicial no fuere suficiente en relaci贸n con la situaci贸n de vulnerabilidad del arrendatario como consecuencia del COVID-19, sin que pueda superarse, en ning煤n caso, los 4 meses.

En cuanto a la reestructuraci贸n de la deuda, las cantidades aplazadas se entregar谩n por la parte arrendataria de manera fraccionada durante un plazo m铆nimo de 3 a帽os, el cual comenzar谩 en el momento en que el arrendatario supere la situaci贸n de vulnerabilidad, o bien, cuando finalice el periodo m谩ximo de los 4 meses antes citado, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus pr贸rrogas.

Finalmente, el aplazamiento del pago de la renta y la reestructuraci贸n de la deuda no supondr谩n ning煤n tipo de penalizaci贸n para la parte arrendataria ni devengar谩n ning煤n tipo de inter茅s.

Esta medida es de aplicaci贸n a todos los arrendamientos correspondientes al Fondo Social de Vivienda derivado del Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protecci贸n a los deudores hipotecarios.

Como una 煤ltima apreciaci贸n, indicarles que se levantar谩 la moratoria en el pago de la renta arrendaticia y su fraccionamiento si el arrendatario resulta beneficiario del programa de ayudas transitorias de financiaci贸n reguladas en el art铆culo 9 del Real Decreto-ley 11/2020 (financiaci贸n ofrecida por entidades bancaria a arrendatarios en situaci贸n de vulnerabilidad y avalados por el Estado), que se explica en el punto 3 de esta nota.

  1. Peque帽os tenedores.

Ser谩 optativo por los peque帽os tenedores aceptar una moratoria de la deuda arrendaticia -ya sea mediante la condonaci贸n total o parcial de la renta o a trav茅s de un aplazamiento de su pago.

Los peque帽os tenedores podr谩n aceptar del arrendatario en situaci贸n de vulnerabilidad econ贸mica la petici贸n que 茅ste les proponga, tal como una condonaci贸n de la renta o un aplazamiento de su pago, siempre que no se haya alcanzado un acuerdo previo entre ambas partes de forma voluntaria.

El arrendador comunicar谩, en un plazo de 7 d铆as laborables, la aceptaci贸n de las condiciones de la propuesta o podr谩 ofrecer alternativas a la petici贸n planteada, como por ejemplo el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de ciertas mensualidades de renta acompa帽ado de un calendario de pagos para satisfacer las cantidades debidas a futuro, o una condonaci贸n de la renta.

Finalmente, en caso de que el arrendador no aceptare ning煤n acuerdo, el arrendatario podr谩 tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiaci贸n que a continuaci贸n se describe.

  1. Programa de ayudas transitorias de financiaci贸n para el pago de la deuda arrendaticia de vivienda habitual.

Los arrendatarios que se encuentren en situaci贸n de vulnerabilidad econ贸mica sobrevendida como consecuencia del COVID-19, cuyos arrendadores sean tanto peque帽os como grandes tenedores, podr谩n tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiaci贸n ofrecido por entidades bancarias sin el devengo de gastos ni intereses para el beneficiario. Para ello, el Gobierno ha aprobado una l铆nea de avales con total cobertura del Estado para que el sector bancario ofrezca financiaci贸n a las personas en situaci贸n de vulnerabilidad.

Este programa sea ha creado exclusivamente para hacer frente al pago de la deuda arrendaticia de vivienda habitual y podr谩 cubrir un importe m谩ximo de 6 mensualidades de renta. El plazo de devoluci贸n de la cantidad prestada ser谩 de hasta 6 a帽os, prorrogables hasta 4 a帽os m谩s, de manera excepcional.

Asimismo, el Gobierno ha aprobado un nuevo programa de ayudas al alquiler, denominado 芦Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto econ贸mico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual禄, dirigido a los arrendatarios de vivienda habitual que se encuentren en situaci贸n de vulnerabilidad econ贸mica y que tengan problemas transitorios para devolver los pr茅stamos concedidos para atender al pago total o parcial de la deuda arrendaticia referidos anteriormente.

Mediante este programa, se adjudicar谩 directamente a los arrendatarios una ayuda de hasta 900.-鈧 al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del pr茅stamo que se haya suscrito para satisfacer la renta de su vivienda. La cantidad exacta de estas ayudas la determinar谩n los 贸rganos competentes de cada Comunidad Aut贸noma. 

Finalmente, indicar que los beneficiarios de la moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas p煤blicas sin reunir los requisitos ser谩n responsables de los da帽os y perjuicios que se hayan podido producir, anul谩ndose o suspendi茅ndose la ayuda concedida y debi茅ndose reintegrar o devolver la suma entregada.

  1. Suspensi贸n extraordinaria de los procedimientos de desahucio y los lanzamientos de viviendas habituales sin alternativa habitacional.

Finalizado el estado de alarma y levantada la suspensi贸n de los t茅rminos y plazos procesales, los procedimientos de desahucio y los lanzamientos derivados de contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuyos arrendatarios se encuentren en situaci贸n de vulnerabilidad social o econ贸mica a causa del COVID-19 y no tengan alternativa habitacional para s铆 y las personas que convivan con ellos, quedan suspendidos por un plazo m谩ximo de 6 meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020 y hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales consideren oportunas.

Para finalizar, indicarles que, en paralelo a las medidas aprobadas en materia de arrendamientos de vivienda, el Real Decreto-ley 11/2020 ha modificado el redactado original de las disposiciones que regulan moratoria hipotecaria para la adquisici贸n de vivienda habitual prevista en el Real Decreto-ley 8/2020.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaraci贸n que puedan tener al respecto.

Lecturas: 441