Els vicis ocults en la compravenda entre particulars. Com cal reclamar?

En qualsevol contracte de compravenda la confian√ßa juga un paper fonamental. I, sobretot, en el comprador que presumeix que el b√© que adquireix est√† en perfecte estat d’√ļs. Si √©s aix√≠, cap problema, per√≤‚Ķ qu√® succeeix si un cop feta la venda es detecta que el que s’ha comprat t√© defectes que no es veuen a simple vista? T√© defensa el comprador enfront d’aquesta situaci√≥? Li ho expliquem‚Ķ

Comprar un cotxe o un habitatge √©s sempre una gran inversi√≥. Per aix√≤ hem de tenir en compte els anomenats vicis ocults que no es contemplen a simple vista. Moltes persones s√≥n v√≠ctimes de casos de vici ocult despr√©s d’adquirir un vehicle o un habitatge i no saben ben b√© qu√® fer o si es pot reclamar.

En qualsevol contracte de compravenda la confian√ßa juga un paper fonamental. I, sobretot, en el comprador que presumeix que el b√© que adquireix est√† en perfecte estat d’√ļs. Si √©s aix√≠, cap problema, per√≤… qu√® succeeix si un cop feta la venda es detecta que el que s’ha comprat t√© defectes que no es veuen a simple vista? T√© defensa el comprador enfront d’aquesta situaci√≥?

Per a tractar de donar resposta a aquest interrogant, el nostre ordenament jur√≠dic contempla la figura del “vici ocult” i de la corresponent responsabilitat del venedor quan aquell es produeix.

Qu√® √©s un vici ocult? 

Un vici ocult en la compravenda √©s un defecte greu que no estava a la vista i que no era possible de con√®ixer pel comprador en el moment de la compra i que una vegada conegut disminueix tant la utilitat de la cosa venuda o la fa impr√≤pia per al seu √ļs, que el comprador no l’hauria comprat o hauria pagat menys per ella (aix√≠ es defineix “vici ocult” en l’article 1484 del Codi Civil).

En aquesta circular ens referim a la compravenda entre particulars, a la qual √©s aplicable el Codi Civil i per tant el “sanejament per vicis ocults”. Si actu√©ssim com a consumidors, s’aplicaria el que es disposa en la normativa de protecci√≥ als consumidors i usuaris.

Per tant, el vici ocult √©s, en principi, un defecte (o mal) en la cosa o b√© que es ven i que no podem detectar en el moment de la compravenda. Per√≤ perqu√® aquest defecte tingui conseq√ľ√®ncies jur√≠diques, -√©s a dir, perqu√® doni dret al comprador a reclamar per aix√≤-, no n’hi ha prou que existeixi, sin√≥ que ha de complir amb una s√®rie de requisits:

A.- Que el defecte (o mal) sigui previ a la compravenda. La càrrega de la prova de quan es va produir li correspon al venedor i si aquest pot demostrar que el mal no existia abans de la compravenda, podrà oposar-lo enfront de la reclamació del comprador.

B.- Que el defecte (o mal) sigui greu i que influeixi decisivament en la decisi√≥ de compra. √Čs necessari que, d’haver-ho conegut, el comprador no hagu√©s tancat el negoci, o hagu√©s contractat amb altres condicions (normalment, amb una rebaixa en el preu a pagar).

Ara b√©, el defecte ha de ser d’una entitat important, per√≤ no ha d’inutilitzar la cosa o b√© per a l’√ļs previst, ja que en aquest cas, el comprador no haur√† de reclamar per vicis ocults, sin√≥ que haur√† d’optar per una altra mena d’accions.

C.- Que el defecte (o mal) estigui ocult. En cas que el defecte sigui fàcilment detectable el comprador no tindrà dret a reclamar. Almenys, no com a vici ocult.

En aquest sentit, t√© molta import√†ncia la capacitat del comprador d’haver pogut detectar el defecte abans de la venda. Aix√≠, els tribunals han considerat que l’experi√®ncia o els coneixements professionals del comprador poden invalidar la seva reclamaci√≥ per vicis ocults, en entendre que podia haver-los detectat sense especial dificultat en el moment de la compravenda (p. ex., una fallada en el funcionament del motor d’un cotxe que pot suposar un vici ocult per a un comprador sense coneixements d’autom√≤bils, pot no ser-ho si el comprador del vehicle √©s un mec√†nic).

Com es pot reclamar?

La norma que tracta sobre aquesta problem√†tica √©s el Codi Civil, per√≤ sense aplicar un r√®gim de protecci√≥ espec√≠fic i recollint tres possibles tipus d’acci√≥ per al comprador, cadascuna d’elles amb pressup√≤sits i conseq√ľ√®ncies diferents:

A.- DEVOLUCI√ď:

Acci√≥ redhibit√≤ria. Es regula en l’article 1.486 del Codi Civil, i permet al comprador desistir del contracte, lliurant el b√© o la cosa adquirida i podent recuperar les despeses corresponents a l’operaci√≥. I, a m√©s, en el cas que pogu√©s demostrar que el venedor coneixia els vicis ocults abans del lliurament, el comprador podr√† exigir-li una indemnitzaci√≥ pels danys i perjudicis causats (si n’hi ha).

B.- REBAIXA EN EL PREU: 

Acci√≥ “quanti minoris”. Tamb√© es regula en l’article 1.486 del Codi Civil i, en ess√®ncia, el que pret√©n √©s una minoraci√≥ el preu del b√©. Per a aix√≤ s’hauran de valorar els danys per mitj√† de p√®rits i el valor resultant del peritatge es restar√† al preu de l’operaci√≥.

C.- ADEQUACI√ď:

Sanejament. Es regula en l’article 1.484 del Codi Civil, i permet al comprador exigir al venedor l’adequaci√≥ de la cosa per a la fi al qual se la destina.

Arribats a aquest punt cal fer dos advertiments importants:

  • Aquest r√®gim s’aplica a les operacions entre particulars i no a les que es produeixen entre consumidors i professionals, que disposen del seu r√®gim legal propi.
  • L’acci√≥ de reclamaci√≥ de vicis ocults t√© un termini molt breu de prescripci√≥, concretament de 6 mesos des del lliurament del b√©.

En el cas que transcorri el termini de 6 mesos i no s’hagi pogut acudir als tribunals, quedar√† l’opci√≥ de reclamar judicialment, per motius generals relacionats amb el contracte de compravenda (i no per vicis o defectes ocults). Per exemple, podem utilitzar l’acci√≥ de resoluci√≥ del contracte per incompliment de les obligacions d’una de les parts (art. 1124 del Codi Civil) o l’acci√≥ de nul¬∑litat per haver prestat la part compradora el seu consentiment en el contracte per error o dol (utilitzar engany perqu√® un dels contractants subscrigui el contracte, que sense aquest engany, no hauria fet).

El perjudicat podrà triar entre exigir el compliment dels pactes o rescindir el contracte, amb el rescabalament dels danys i perjudicis causats en tots dos casos.

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.

Lecturas: 457