Cambio de criterio: el TEAC s铆 admite ahora la reducci贸n del 60% en IRPF y la exenci贸n en IVA, de los arrendamientos de viviendas a sociedades.

En tres recientes Resoluciones, el Tribunal Econ贸mico-Administrativo Central  (TEAC) ha venido a unificar los criterios de tributaci贸n en IRPF y en IVA del arrendamiento de viviendas a sociedades que los ceden a sus trabajadores.

Los criterios aplicados por la Administraci贸n Tributaria 鈥搚 manifestados en diversas Consultas Tributarias de la DGT- ven铆an a denegar la aplicaci贸n de la reducci贸n del 60% a los rendimientos en el IRPF as铆 como la exenci贸n del IVA del alquiler de un inmueble cuando el mismo era arrendado a una sociedad, incluso si los ced铆a a alguno de sus empleados como parte de su retribuci贸n.

Pues bien, si ya en su Resoluci贸n 5138/2013 de 9 de septiembre de 2016, el Tribunal Econ贸mico-Administrativo resolvi贸 en unificaci贸n de doctrina que consideraba aplicable la reducci贸n del 60% de la renta neta obtenida por el alquiler en el IRPF en estos supuestos,  dos nuevas Resoluciones (las 3856/2013 y 3857/2013,  ambas de 15 de diciembre de 2016) han venido a considerar tambi茅n aplicable la exenci贸n del IVA en estos arrendamientos a sociedades, siempre que en todos los casos se cumplan una serie de requisitos.

Repasemos brevemente los criterios expuestos por el TEAC en relaci贸n a ambos impuestos.

a) Tributaci贸n en el IRPF.

En su Resoluci贸n 5138/2013 (en unificaci贸n de doctrina), el TEAC considera que 鈥渟iempre que en cada caso concreto haya quedado debidamente acreditado que se trata del arrendamiento de un bien inmueble destinado a vivienda como residencia o morada permanente de una persona f铆sica, se da cumplimiento a la condici贸n legal necesaria para aplicar la reducci贸n pretendida (reducci贸n que supone tributar s贸lo por el 60% de la renta obtenida en el alquiler), sin que se exija que la vivienda deba ocuparse por el propio arrendatario (la persona jur铆dica) o que el beneficio fiscal quede excluido para el supuesto de arrendatarios personas jur铆dicas鈥.

Por ello, en estos supuestos considera el Tribunal que aunque el arrendatario no es directamente una persona f铆sica, tambi茅n debe resultar aplicable la reducci贸n del 60% prevista en el art铆culo 23.2 de la Ley del IRPF:

  • en primer lugar, sobre la base de una interpretaci贸n literal de la norma, ya que la misma s贸lo exige que el inmueble se destine a vivienda y no realiza ninguna referencia a que el arrendatario deba ser una persona f铆sica).
  • pero tambi茅n porque entiende que una interpretaci贸n finalista debe llevar al mismo resultado, pues estima el Tribunal que la condici贸n de empresario del arrendatario ofrece una mayor seguridad y confianza al arrendador, lo que fomenta el arrendamiento de viviendas que constitu铆a la finalidad de la norma analizada.

b) Tributaci贸n en el IVA.

Como es sabido, el art铆culo 20.Uno.23潞 de la Ley del IVA establece como operaci贸n exenta el arrendamiento de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a vivienda. La DGT se hab铆a mostrado reticente a la aplicaci贸n de esta exenci贸n en los supuestos en los que el arrendatario era una sociedad aun cuando este lo cediese posteriormente a sus trabajadores. Recordemos, por ejemplo, la Consulta Vinculante V0061/2016 en la que la DGT entend铆a que adem谩s de que el edificio se usase efectivamente como vivienda, era necesario que dicho uso se realizase directamente por el arrendatario, excluyendo la posibilidad de una cesi贸n posterior a un trabajador (consideraba la misma como una cesi贸n realizada en el ejercicio de su actividad empresarial que imped铆a aplicar la exenci贸n del IVA).

Pues bien, el TEAC en sus Resoluciones 3856/2013 y 3857/2013 (criterio reiterado),  ambas de 15 de diciembre de 2016, corrige este criterio administrativo y, en una interpretaci贸n finalista de la norma, abre la puerta a la aplicaci贸n de la exenci贸n cuando el arrendatario sea una sociedad que ceda el inmueble a un empleado para su uso como vivienda siempre que se cumpla con unos requisitos estrictos:

  1. El arrendamiento debe reunir los requisitos establecidos a efectos de la exenci贸n por la jurisprudencia del TJUE: que el propietario haya cedido al arrendatario el derecho a ocuparlo y a excluir de 茅ste a otras personas; que la cesi贸n sea a cambio de una renta y por un periodo de tiempo convenido.
  2. Obviamente, el contrato debe recoger que el arrendamiento se realiza para el uso en exclusiva del inmueble como vivienda, excluyendo la posibilidad de realizar en el mismo una actividad empresarial o profesional.
  3. El contrato debe recoger de manera concreta y espec铆fica la persona o personas usuarias 煤ltimas del inmueble, impidiendo el subarrendamiento o la cesi贸n posterior de la vivienda durante el periodo de vigencia del contrato de arrendamiento. Tal y como sucede en el supuesto analizado por el TEAC, no ser谩 suficiente que el contrato de arrendamiento recoja una cl谩usula gen茅rica seg煤n la cual la sociedad arrendataria pueda designar con posterioridad a la firma del contrato a la persona f铆sica que har谩 un uso como vivienda del inmueble. Esta designaci贸n posterior del ocupante de la vivienda supondr谩 una cesi贸n o subarriendo que excluir铆a la exenci贸n del IVA.

Como puede observarse, el contenido concreto del contrato de arrendamiento puede suponer la aplicaci贸n o la exclusi贸n de la exenci贸n, por lo que deber谩 prestarse una especial atenci贸n a la precisi贸n con la que se redacte el mismo.

En resumen, tanto a efectos de la aplicaci贸n de la reducci贸n del 60% de los rendimientos en el IRPF como a efectos de la aplicaci贸n de la exenci贸n en el IVA, el TEAC ha considerado que el arrendamiento de un inmueble a una sociedad para su cesi贸n como vivienda a un empleado, debe beneficiarse del mismo tratamiento que tendr铆a si 茅ste se celebrase directamente con la persona f铆sica. Para ello, deber谩 acreditarse la utilizaci贸n de dicho inmueble como vivienda por parte del empleado, y (a efectos de la aplicaci贸n de la exenci贸n del  IVA) identificando al mismo en el contrato de arrendamiento y no en un momento posterior.

Por 煤ltimo cabe recordar que las Resoluciones del TEAC analizadas han sido dictadas en unificaci贸n de doctrina (Resoluci贸n 5138/2013) o con indicaci贸n de criterio reiterado (Resoluciones 3856/2013 y 3857/2013), por lo que, en aplicaci贸n de lo dispuesto por el art铆culo 239.8 de la Ley General Tributaria, vinculan a los tribunales econ贸mico-administrativos regionales, a sus equivalente auton贸micos, y al resto de la Administraci贸n Tributaria del Estado y de las Comunidades Aut贸nomas.

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