Es posible para el consumidor recuperar los gastos pagados para la formalizaci贸n de la hipoteca

Al realizar un contrato de pr茅stamo con garant铆a hipotecaria con una entidad de cr茅dito es muy habitual que el contrato incluya una cl谩usula de gastos en virtud de la cual el solicitante del pr茅stamo (prestatario) asume el conjunto de gastos que conlleva la constituci贸n e inscripci贸n registral del pr茅stamo con garant铆a hipotecaria.

No obstante, en caso de tratarse de un consumidor, existe una importante posibilidad de que dichos gastos se le hayan atribuido de forma abusiva, al tratarse de un contrato predispuesto, y ser dicha atribuci贸n exclusiva contraria al justo equilibrio de las prestaciones, lo que puede conllevar que EL CONSUMIDOR PRESTATARIO PUEDE RECUPERAR AHORA LOS GASTOS QUE PAG脫 EN SU D脥A POR LA CONSTITUCI脫N DE LA HIPOTECA.

Efectivamente, la garant铆a hipotecaria se realiza ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad, lo cual implica la generaci贸n de unos gastos por el arancel profesional correspondiente. Asimismo, dicha constituci贸n de hipoteca est谩 sujeta al Impuesto de Actos Jur铆dicos Documentados. Y a ello se a帽ade en general la existencia de gastos de tasaci贸n y de gestor铆a.

Pues bien, desde hace tiempo que se ha estado discutiendo en los Tribunales sobre si las cl谩usulas de los contratos de pr茅stamo hipotecario que directamente atribuyen al prestatario-consumidor la totalidad de dichos gastos son admisibles a la luz de la normativa de protecci贸n de consumidores, o bien son abusivas y por tanto deben quedar anuladas.

La consecuencia de que la cl谩usula de atribuci贸n de gastos al prestatario sea declarada nula por abusiva es que se tiene por no puesta, y por tanto, la entidad bancaria debe restituir al prestatario todos aquellos gastos que pag贸 en su d铆a (notario, registro, tasaci贸n, gestor, tributos).

Al respecto conviene destacar la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) 705/2015, de 23 de diciembre, que resuelve los Recursos de Casaci贸n presentados por BBVA y BANCO POPULAR frente a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Secci贸n 28) de 26 de julio de 2013, en relaci贸n con la demanda inicialmente interpuesta por la Organizaci贸n de Consumidores y Usuarios solicitando la declaraci贸n de abusividad y consiguiente nulidad de la cl谩usula de gasto inserta en los contratos de dichas entidades.

La cl谩usula del contrato bancario en el caso enjuiciado por el Tribunal Supremo se帽alaba lo siguiente:

鈥淪on de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparaci贸n, formalizaci贸n, subsanaci贸n, tramitaci贸n de escrituras, modificaci贸n -incluyendo divisi贸n, segregaci贸n o cualquier cambio que suponga alteraci贸n de la garant铆a- y ejecuci贸n de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, as铆 como por la constituci贸n, conservaci贸n y cancelaci贸n de su garant铆a, siendo igualmente a su cargo las primas y dem谩s gastos correspondientes al seguro de da帽os, que la parte prestataria se obliga a tener vigente鈥.

La mencionada sentencia ha declarado el car谩cter abusivo de la Cl谩usula de atribuci贸n de gastos al consumidor en dicho procedimiento disponiendo que:

鈥淏aste recordar, en lo que respecta a la formalizaci贸n de escrituras notariales e inscripci贸n de las mismas (necesaria para la constituci贸n de la garant铆a real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligaci贸n de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificaci贸n. Y quien tiene el inter茅s principal en la documentaci贸n e inscripci贸n de la escritura de pr茅stamo con garant铆a hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues as铆 obtiene un t铆tulo ejecutivo (art铆culo 517 LEC [RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892] ), constituye la garant铆a real (arts. 1875 CC [LEG 1889, 27] y 2.2 LH [RCL 1946, 886] ) y adquiere la posibilidad de ejecuci贸n especial (art. 685 LEC).

En consecuencia, la cl谩usula discutida no solo no permite una m铆nima reciprocidad en la distribuci贸n de los gastos producidos como consecuencia de la intervenci贸n notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicaci贸n de la normativa reglamentaria permitir铆a una distribuci贸n equitativa, pues si bien el beneficiado por el pr茅stamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constituci贸n de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garant铆a se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulaci贸n que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociaci贸n individualizada; y que, adem谩s, aparece expresamente recogida en el cat谩logo de cl谩usulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU [RCL 2007, 2164 y RCL 2008, 372] ).鈥

Recientemente han aparecido otras sentencias de Zaragoza y de Oviedo declarando la nulidad de la cl谩usula de gastos, por lo que la sentencia del Tribunal Supremo tiene relevancia notable en la pr谩ctica judicial.

Es por ello, que en virtud de esta Jurisprudencia, CABE LA POSIBILIDAD DE ANULAR LA CL脕USULA DE GASTOS EN LOS CONTRATOS DE PR脡STAMO HIPOTECARIO, para lo cual conviene analizar su redacci贸n,  en su caso, presentar una reclamaci贸n formal ante la entidad, y en 煤ltimo t茅rmino acudir a los Tribunales de Justicia.

Asimismo, conviene destacar que POR 鈥淐ONSUMIDOR鈥 CABE INCLUIR TAMBI脡N A PROFESIONALES AUT脫NOMOS QUE HAN CONTRATADO PARA UN FIN DIFERENTE AL DE SU ACTIVIDAD PROFESIONAL, INCLUSO CUANDO LA GARANT脥A RECAIGA SOBRE ALG脷N BIEN RELACIONADO CON DICHA ACTIVIDAD.

La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Uni贸n Europea de 3 de septiembre de 2015 fija este criterio de extensi贸n de la protecci贸n de la normativa de consumidores a los profesionales persona f铆sica cuando act煤an fuera de su 谩mbito de actividad y se trata de un contrato no negociado individualmente en cuya redacci贸n no han podido influir.

Dicha consideraci贸n de 鈥渃onsumidor鈥 la admite el tribunal incluso en el caso de un profesional de la abogac铆a, considerando que pese a su conocimiento del derecho sigue siendo merecedor de protecci贸n si no ha podido influir en la redacci贸n del contrato, siendo la parte d茅bil del mismo (lo cual puede aplicarse a otros profesionales tambi茅n).

Finalmente debemos apuntar que tambi茅n cabe RECLAMAR LA NULIDAD DE LA CL脕USULA PARA EMPRESAS MEDIANTE LA INVOCACI脫N DE LA NORMATIVA SOBRE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACI脫N, en cuyo caso la nulidad que puede existir por la imposici贸n por parte del banco de la cl谩usula sin negociaci贸n, en el marco de lo que se denomina un 鈥渃ontrato de adhesi贸n鈥.

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