La compraventa de viviendas sobre plano y el carácter contractual de la publicidad

Actualmente, la compra de viviendas sobre plano es una práctica extendida, sin embargo, no es infrecuente que, algún comprador se lleve alguna que otra sorpresa desagradable, al comprobar que el inmueble entregado por parte del Promotor no cumple con las características, superficie, cabida, u orientación pactadas el día de la compra.

Habida cuenta que, en el momento de formalizar la compraventa y, por lo tanto, de formalizar el consentimiento, el comprador no ha podido visitar el inmueble (pues éste es todavía inexistente), los contratos suelen ir acompañados de ofertas publicitarias, planos técnicos, proyectos anexos, etc., que muestran las características del inmueble una vez terminada su construcción (orientación, superficie, cabida, elementos estructurales, instalaciones…etc.) siendo esta información la que los compradores asumen y esperan encontrar en el momento de la entrega.

En este sentido, la jurisprudencia a lo largo de los últimos años ha venido determinando que toda publicidad realizada y/o anexada a contratos de compraventa “futura”, así como los planos técnicos que forman parte integrante de los mismos, son vinculantes para las partes y, por lo tanto, cualquier desviación no consentida o pactada de dicho contenido debe ser considerada como un incumplimiento contractual, con las consecuencias jurídicas que de ello se desprenden.

Como ejemplos de jurisprudencia cabe mencionar la Sentencia del Tribunal Supremo del 15 de marzo de 2010 que recoge, en uno de sus fundamentos, que la celebración de contratos de compraventa de “cosas futuras” impone una serie de obligaciones específicas para el promotor/vendedor a tener en cuenta:

“imponiendo a quienes ofertan, promocionan o publicitan con fines de venta de viviendas el cumplimiento de determinadas obligaciones en orden a clarificar y concretar los términos de su prestación a fin de que el comprador tenga una representación cabal de lo que va a adquirir, lo que se obtiene del documento contractual y de otros que, fuera de él, debe entenderse que lo completan[1](…)”

Asimismo, tanto la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Navarra de 8 de octubre de 1998, como la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 11 de junio del año 2000 o la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 11 de febrero del año 2011 establecen que:

“En las ventas sobre plano de viviendas en construcción, las viviendas no tienen una existencia actual, sino futura, aunque gráficamente prefigurada y en vías de conformación. En ellas el consentimiento contractual se otorga en contemplación a las características– orientación, configuración, distribución, superficie etc.- resultantes del plano incorporado al contrato, que en estos casos no sólo tiene una función descriptiva del objeto contractual, sino que ejerce también un papel objetivamente normativo (…).

Cualquier desviación, no consentida, sobre ellas debe ser enjuiciada en el contexto del incumplimiento del contrato y no en el de la errónea representación del objeto al tiempo de su perfección.”

En relación con la publicidad, va más allá la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de febrero del año 2013 al recoger que:

Se reitera ahora que los datos, características y condiciones que se incluyan en la publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado (…). Norma que es coincidente con la Ley de defensa de los consumidores y usuarios, tanto la de 1984 como la del Decreto legislativo de 2007.”

Es decir, no sólo será vinculante para el promotor y/o vendedor todo aquello que forme parte del documento contractual, sino que además, quedará vinculado por toda la información y publicidad que previamente haya transmitido al comprador, siendo dicha publicidad la que ha incidido directamente en su voluntad de comprar.

Llegados a este punto cabe sacar a colación el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la Información a suministrar en la Compraventa y arrendamiento de Viviendas, que prevé que:

“Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado”.

En lo que al precio se refiere, hay que tener en cuenta que en las operaciones de “compraventa de cosa futura” el objeto del contrato no ha podido ser verificado personalmente por el comprador, y a pesar de que las partes hayan convenido en el contrato un “precio a tanto alzado” (y no un precio por metro cuadrado efectivamente construido y entregado), esto es incompatible con la tipología de contrato de “compraventa de cosa futura”.

Por lo tanto, de acuerdo con la más reciente jurisprudencia, tales cláusulas deberán tenerse por no puestas.

En este sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo de 3 de octubre de 1994 recoge este criterio afirmando que:

“la venta que nos ocupa no puede ser calificada de venta de cosa cierta, pues para que así fuera la cosa tendría que existir: sólo es cierto aquello que tiene existencia corpórea. El concepto de venta de cosa futura, actualmente no existente, como es el caso de la venta de inmuebles en construcción, es absolutamente incompatible con el concepto de cosa cierta.

En consecuencia, cuando se haya producido una desviación no consentida por el comprador (superficie, aspectos estructurales, acabados, orientación del inmueble, instalaciones y servicios …etc.) entre aquello pactado con el vendedor (incluyendo folletos publicitarios, planos y anexos) y lo realmente entregado, se estará ante un claro incumplimiento contractual y quedará habilitado el comprador para interponer las acciones legales que en su caso correspondan.

En todo caso y, en términos generales, deberemos estar a lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil en virtud del cual:

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible”.

La jurisprudencia ha venido estableciendo a lo largo de los años, que el mecanismo del artículo 1.124 del CC puede emplearse en aquellos supuestos en que el adquirente no recibe lo pactado o cuando de recibirlo, lo que se entrega no cumple con las expectativas del comprador a tenor de la información proporcionada en la fase precontractual.

Por tanto, no sólo deberemos estar a lo dispuesto en el clausulado del Contrato firmado, sino que la información y documentación proporcionada previamente, en fase precontractual tendrá igualmente, carácter vinculante.


[1] Oferta publicitaria realizada, proyecto, planos…

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