Las claves del nuevo Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal)

El Consejo de Ministros ha aprobado Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre (BOE de 9 de noviembre y con efectos desde el 10 de noviembre de 2021) con el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido tambi√©n, como la plusval√≠a municipal). Con la reforma legal se garantiza la constitucionalidad del tributo, se ofrece seguridad jur√≠dica a los contribuyentes y certidumbre a los Ayuntamientos.

El Gobierno, con esta reforma, restablece la exigibilidad del impuesto, que hab√≠a quedado en suspenso con la sentencia del Tribunal Constitucional del pasado 26 de octubre, dado que hab√≠a dejado un vac√≠o normativo para la determinaci√≥n de la base imponible, lo que imped√≠a la liquidaci√≥n, comprobaci√≥n, recaudaci√≥n y revisi√≥n de este tributo. El Real Decreto-ley 26/2021 aprobado, por tanto, evita el riesgo de que los Ayuntamientos sufran una merma de sus recursos, incrementen su nivel de d√©ficit o vean deteriorados los servicios que prestan a los ciudadanos.

Asimismo, la norma acota el vacío legal que podría haber provocado distorsiones en el mercado inmobiliario, al poder haberse convertido esta circunstancia en un incentivo para acelerar operaciones inmobiliarias que esquivaran la tributación.

¬ŅQu√© es el impuesto de plusval√≠a municipal?

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), como se denomina oficialmente, grava las ganancias obtenidas por la venta, o recepción en forma de herencia o donación, de un inmueble en función de la revalorización del terreno en el que se asienta. Los contribuyentes tienen 30 días para saldar cuentas con Hacienda.

  • Es un impuesto local, cuya recaudaci√≥n corresponde a los Ayuntamientos
  • Se regula en los art√≠culos 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo
  • Hecho imponible: el incremento del valor que experimenten los terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisi√≥n de la propiedad de los terrenos por cualquier t√≠tulo o de la constituci√≥n o transmisi√≥n de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos
  • Base imponible: hasta ahora se determinaba multiplicando el valor del terreno en la fecha de devengo (valor catastral del suelo en la fecha de transmisi√≥n) por el n√ļmero de a√Īos de permanencia del mismo en el patrimonio del transmitente y por el porcentaje fijado por el Ayuntamiento dentro de los l√≠mites establecidos en la ley

Sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021

La sentencia publicada el 3 de noviembre de 2021 en la web del Tribunal Constitucional (a√ļn no publicada en el BOE pero s√≠ accesible desde la p√°gina web del tribunal), fue dictada el pasado 26 de octubre y en ella el Tribunal Constitucional declara inconstitucionales y nulos los art√≠culos relativos a la determinaci√≥n de la base imponible del IIVTNU en concreto los art√≠culos 107.1, segundo p√°rrafo, 107.2.a) y 107.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo .

Lo que se declara inconstitucional y nulo, as√≠, es la forma de calcular la base imponible, declaraci√≥n que no afecta al resto de los elementos del impuesto. El Tribunal Constitucional se basa en que estos art√≠culos configuran un sistema objetivo y obligatorio de c√°lculo que ¬ępor ser ajeno a la realidad del mercado inmobiliario y de la crisis econ√≥mica y, por tanto, al margen de la capacidad econ√≥mica gravada por el impuesto y demostrada por el contribuyente, vulnera el principio de capacidad econ√≥mica como criterio de imposici√≥n (art. 31.1 CE)¬Ľ, sin que exista ninguna justificaci√≥n objetiva y razonable que pudiera salvar tal conclusi√≥n (FJ 5¬ļ).

La Sentencia, que mantiene el hecho imponible, complementa los anteriores pronunciamientos del Tribunal Constitucional sobre el IIVTNU que ya impedían liquidar el impuesto en los supuestos en los que no hubiera una plusvalía real puesta de manifiesto en la trasmisión o cuando la cuota del IIVTNU agotara o superara dicha plusvalía (SSTC 59/2017 y 126/2019).

Nueva norma: Dos opciones para el c√°lculo del impuesto

La nueva norma establece con car√°cter general que la base imponible de la plusval√≠a municipal ser√° el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo del tributo por los coeficientes que aprueben los ayuntamientos en funci√≥n del per√≠odo de generaci√≥n del incremento de valor, pero ofrece un m√©todo alternativo que permitir√° a los sujetos pasivos tributar en funci√≥n del incremento de valor real obtenido en la transacci√≥n. Como novedad, quedan gravadas las operaciones en las que el per√≠odo de tenencia del inmueble haya sido inferior a un a√Īo.

Con el fin de dar cumplimiento al mandato del Tribunal Constitucional en sus sentencias de 2019 y 2021, el Real Decreto-ley adec√ļa la base imponible del impuesto a la capacidad econ√≥mica efectiva del contribuyente. Para ello, se mejora la t√©cnica de determinaci√≥n de la base imponible en el sistema objetivo, para que refleje en todo momento la realidad del mercado inmobiliario, y, adem√°s, se convierte en optativo este sistema, permitiendo que la base imponible del impuesto sea la diferencia entre el valor de transmisi√≥n y el de adquisici√≥n de un terreno cuando as√≠ lo solicite el obligado tributario.

De esta forma se cumple la sentencia del pasado 26 de octubre que admitió como válido el método objetivo de cálculo de la base imponible siempre y cuando no fuera obligatorio y reflejara la realidad del mercado inmobiliario.

La naturaleza del impuesto, que no discuti√≥ el Tribunal Constitucional, se mantiene. Es decir, el tributo grava el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un per√≠odo de 20 a√Īos.

Como hemos comentado antes, la norma regula un doble sistema para la determinaci√≥n de la base imponible del impuesto:

a. Estimación objetiva (sistema objetivo)

El primer m√©todo es similar al tradicional. En concreto, la base imponible se obtendr√° multiplicando el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que apruebe el ayuntamiento al que corresponda la exacci√≥n del impuesto y que depender√°n del per√≠odo de generaci√≥n del incremento de valor. Estos coeficientes no podr√°n exceder de los que se indican a continuaci√≥n, en funci√≥n del n√ļmero de a√Īos transcurridos desde la adquisici√≥n del inmueble:

Periodo de generaciónCoeficiente
Inferior a 1 a√Īo0,14
1 a√Īo0,13
2 a√Īos0,15
3 a√Īos0,16
4 a√Īos0,17
5 a√Īos0,17
6 a√Īos0,16
7 a√Īos0,12
8 a√Īos0,10
9 a√Īos0,09
10 a√Īos0,08
11 a√Īos0,08
12 a√Īos0,08
13 a√Īos0,08
14 a√Īos0,10
15 a√Īos0,12
16 a√Īos0,16
17 a√Īos0,20
18 a√Īos0,26
19 a√Īos0,36
Igual o superior a 20 a√Īos0,45

En el caso de operaciones realizadas en plazos inferiores a un a√Īo desde la adquisici√≥n, se deber√°n computar los meses completos de tenencia del inmueble.

Los coeficientes ser√°n actualizados anualmente mediante una norma de rango legal, teniendo en cuenta la evoluci√≥n del mercado inmobiliario. Si tras dicha actualizaci√≥n los coeficientes de las ordenanzas fiscales son superiores a los m√°ximos antes indicados, se aplicar√°n estos √ļltimos hasta que se corrija el exceso en la ordenanza fiscal.

Finalmente, se establece la posibilidad de que los ayuntamientos puedan acordar, a los exclusivos efectos de determinar la base imponible, una rebaja de hasta el 15% del valor catastral del suelo, con el objeto de adaptar el importe del tributo a la realidad de cada municipio.

b. Estimación directa (plusvalía real)

Si, a instancia del sujeto pasivo, se constatara que el incremento de valor, determinado por la diferencia entre los valores del terreno en las fechas de transmisión y adquisición, es inferior al determinado por el método objetivo, se tomará como base dicho incremento. Estos valores podrán ser objeto de comprobación por los ayuntamientos.

A estos efectos, se deber√°n aplicar las siguientes reglas:

  • En el caso de bienes inmuebles en los que haya tanto suelo como construcci√≥n, la diferencia entre el precio de transmisi√≥n y el de adquisici√≥n del suelo se obtendr√° aplicando la proporci√≥n que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.
  • Como valor de transmisi√≥n o de adquisici√≥n se tomar√° el mayor entre el que conste en el t√≠tulo que documente la operaci√≥n (o el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en caso de transmisiones lucrativas) o el comprobado, en su caso, por la Administraci√≥n Tributaria.            

No se podrán computar en este procedimiento de cálculo los gastos o tributos que graven dichas operaciones de adquisición o transmisión.

El sujeto pasivo deberá declarar la transmisión del inmueble y aportar los títulos que documenten su transmisión y previa adquisición.

Ning√ļn contribuyente pagar√° el impuesto si no obtiene una ganancia

Se introduce un nuevo supuesto de no sujeción para aquellas operaciones en las que el contribuyente acredite que no ha existido incremento de valor. Para ello, los interesados deberán declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y adquisición.

El c√°lculo del incremento de valor real obtenido en la transmisi√≥n se realizar√° conforme a las reglas se√Īaladas anteriormente para la determinaci√≥n de la base imponible del impuesto mediante el m√©todo de estimaci√≥n directa.

A pesar de que resulte de aplicación esta regla de no sujeción a una transmisión concreta, el adquirente actualizará su periodo de tenencia a los efectos de determinar la plusvalía municipal de la siguiente transmisión, salvo en los casos de no sujeción ya previstos previamente en la normativa del impuesto en los que no se actualizaba dicho periodo (por ejemplo, aportaciones de inmuebles acogidas al régimen de neutralidad fiscal, operaciones de aportación y adjudicación de bienes y derechos a la sociedad conyugal o en cumplimiento de sentencias de nulidad, separación o divorcio matrimonial).

Las plusval√≠as generadas en menos de un a√Īo tributar√°n

Tambi√©n como novedad, ser√°n gravadas las plusval√≠as generadas en menos de un a√Īo, es decir, las que se producen cuando entre la fecha de adquisici√≥n y de transmisi√≥n ha transcurrido menos de un a√Īo y que, por tanto, pueden tener un car√°cter m√°s especulativo. Esta opci√≥n ya se est√° aplicando en algunas ciudades.

Seis meses para que los Ayuntamientos se adapten

Los Ayuntamientos que tengan establecido el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana tendr√°n un plazo de seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley para adecuar sus normativas al nuevo marco legal.

Hasta que se adapten las ordenanzas municipales, resultará de aplicación el marco legal dispuesto en el nuevo Real Decreto-ley, tomando, para la determinación de la base imponible del impuesto, los nuevos coeficientes máximos establecidos en este.

Recursos y reclamaciones

Cuando el impuesto se paga mediante una autoliquidaci√≥n (como sucede en la mayor√≠a de grandes municipios), el contribuyente tiene un plazo te√≥rico de cuatro a√Īos para pedir una revisi√≥n de la suma que ha abonado. Si bien, el fallo judicial, determin√≥ que no ser√° posible reclamar cantidades que no se encontrasen ya recurridas antes de dictarse la sentencia (26 de octubre de 2021).

Si ha sido el Ayuntamiento el que ha liquidado de manera directa el impuesto sin haber cerrado en firme su valoración, también sería posible la reclamación.

Irretroactividad de la nueva normativa

La nueva norma no tiene car√°cter retroactivo. El Real Decreto-ley 26/2021 no contempla efectos retroactivos de sus disposiciones. Ello crea una especie de vac√≠o legal para las operaciones celebradas durante el periodo desde que se conoci√≥ la sentencia completa del Tribunal Constitucional, el 26 de octubre de 2021, hasta que entre en vigor el Real Decreto-ley, el 10 de noviembre de 2021.

Atención. La norma no tiene efectos retroactivos, por lo que el impuesto no parece que se pueda exigir a hechos imponibles devengados desde el 26 de octubre hasta el 9 de noviembre de 2021.

Ejemplos

El Ministerio de Hacienda ha aportado algunos ejemplos del resultado a liquidar con el nuevo impuesto. As√≠, con el impuesto anterior un inmueble adquirido en el a√Īo 2007 por 300.000 euros y vendido en 2021 por 290.000 euros y, por tanto, con una p√©rdida de 10.000 euros, el contribuyente habr√≠a pagado por este impuesto 3.360 euros al tipo m√°ximo y ahora no tendr√° que pagar nada porque esta operaci√≥n a p√©rdidas no est√° sujeta al impuesto.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.