Los recientes cambios de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a raíz de la entrada en vigor del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

El día 1 de marzo de 2019, el Gobierno aprobó el Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, entrando éste en vigor el pasado día 6.

Una de las √ļltimas reformas m√°s importantes que sufri√≥ la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU en adelante) fue  la introducida por la Ley 4/2013, de 4 de julio, de flexibilizaci√≥n y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Las medidas impulsadas por dicha Ley en absoluto ten√≠an la finalidad de fomentar el alquiler de viviendas, m√°s bien al contrario, siendo su principal y real objetivo el de facilitar a las entidades bancarias, la venta de los activos inmobiliarios acumulados como consecuencia de la devastadora crisis econ√≥mica y financiera sufrida a finales de 2007.

El reciente Real Decreto Ley 7/2019 tiene como principal objetivo, el de promocionar y facilitar medidas para garantizar el acceso a la vivienda, la permanencia en la misma y, por ende, proporcionar una mayor estabilidad a los arrendatarios de viviendas.

Expuesto lo anterior, a continuación se analizarán las nuevas modificaciones que introduce el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo en materia de arrendamientos urbanos.

En esencia, los principales cambios introducidos por el texto legal referido afectan a los siguientes aspectos normativos de la LAU: a) DURACI√ďN del contrato de arrendamiento; b) PUBLICIDAD LEGAL del contrato de arrendamiento, c) RENTA, los l√≠mites a su actualizaci√≥n e √≠ndices de precios; d) GARANT√ćAS ADICIONALES en cumplimiento de las obligaciones arrendaticias derivadas del contrato de arrendamiento por la parte arrendataria y e) GASTOS de gesti√≥n inmobiliaria y formalizaci√≥n del contrato de arrendamiento.

  1. En primer lugar, en cuanto a la DURACI√ďN del contrato de arrendamiento, hay tres puntos a destacar:
  2. Plazo de duraci√≥n m√≠nima: El plazo de duraci√≥n m√≠nima de los contratos de arrendamiento de vivienda se ampl√≠a por un plazo de 5 a√Īos en los casos en los que el arrendador es persona f√≠sica y, de 7 a√Īos si fuese persona jur√≠dica.

No procedencia de la prórroga obligatoria del contrato por causa de necesidad: La prórroga obligatoria para cumplir con el plazo mínimo de duración del contrato no operará cuando, en los casos en que el arrendador es persona física, al tiempo de celebrar el contrato se pacte de forma expresa la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda para destinarla a vivienda para sí o para sus familiares más próximos (en primer grado por consanguinidad o por adopción o su cónyuge).

  1. Pr√≥rroga legal y plazo de preaviso: La pr√≥rroga establecida legalmente se ampl√≠a, aplic√°ndose por periodos anuales hasta un m√°ximo de 3 a√Īos. Asimismo, el plazo de preaviso m√≠nimo para notificar la voluntad de las partes de finalizar el contrato con anterioridad a la fecha de su vencimiento o de cualquiera de sus pr√≥rrogas tambi√©n se ampl√≠a, por un plazo de 4 meses cuando sea el arrendador el que quiera notificar su voluntad de no renovar el contrato y, de 2 meses en caso de que sea el arrendatario quien quiera dar por terminado el contrato de arrendamiento.
  2. En segundo lugar, en cuanto a la PUBLICIDAD LEGAL del contrato de arrendamiento, el Real Decreto-Ley 7/2019 suprime por completo el sistema de publicidad registral previsto en el anterior art√≠culo 7 de la LAU, pues ya no ser√° necesario inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que el arrendamiento tenga plena eficacia frente a terceros durante los 5 primeros a√Īos de su duraci√≥n o los 7 primeros, si el arrendador fuese persona jur√≠dica.
  3. En tercer lugar, en cuanto a la RENTA, los l√≠mites a su actualizaci√≥n y los √≠ndices de precio, el Real Decreto-Ley referido no introduce ninguna regulaci√≥n relativa al control de la renta por lo que, las partes podr√°n pactarla libremente. No obstante lo anterior, la norma s√≠ que introduce un l√≠mite legal para ejercer el derecho a aplicar actualizaciones sobre la renta pactada. Por un lado, para que pueda ejercerse tal derecho deber√° pactarse expresamente en el contrato pues de lo contrario, la renta quedar√° congelada durante toda la duraci√≥n del contrato y, por otro lado, en caso de pactarse, los incrementos de renta derivados de posibles actualizaciones de la misma no podr√°n exceder de la variaci√≥n anual que experimente el √ćndice de Precios al Consumo (IPC).
  4. En cuarto lugar, en cuanto a las GARANT√ćAS ADICIONALES en cumplimiento de las obligaciones arrendaticias derivadas del contrato de arrendamiento por la parte arrendataria, el Real Decreto Ley 7/2019 limita el importe m√°ximo a abonar por dicho concepto, a dos mensualidades de la renta.
  5. Finalmente, en cuanto los GASTOS de gesti√≥n inmobiliaria y de formalizaci√≥n del contrato de arrendamiento (honorarios de gesti√≥n, preparaci√≥n, tramitaci√≥n del contrato de arrendamiento y otros posibles gastos),  la  normativa  referida  dispone  que,  cuando  el  arrendador  sea persona jur√≠dica, √©stos ser√°n asumidos por la parte arrendadora.

En conclusión, las modificaciones substantivas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, introducidas por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, son tendentes a propiciar y facilitar el alquiler de viviendas, facilitando su acceso, estabilidad y permanencia en las mismas. De este modo, el arrendamiento se configura como una vía alternativa al derecho de propiedad, dotando de mayor cobertura legal a los arrendatarios y, garantizando, en este sentido, el derecho constitucional a una vivienda digna.

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