Reclame los gastos de constituci贸n de su hipoteca

Recientemente se ha dado a conocer, y de la que se ha hecho eco  distintos medios de comunicaci贸n, la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, que considera como jurisprudencia que son nulas las cl谩usulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertaci贸n del contrato como consecuencia de la intervenci贸n notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jur铆dicos Documentados.

Esta sentencia se ha dictado en relaci贸n con el modelo de hipoteca utilizado por una entidad financiera (BBVA). No obstante, este modelo es muy similar a los utilizados por cualquier otra entidad, por lo que los argumentos indicados podr谩n alegarse en reclamaciones futuras.

Atenci贸n. Esta sentencia del Tribunal Supremo ha sido seguida por otros Juzgados, como el de Granollers (Barcelona) y el de Oviedo; tambi茅n se han pronunciado las Audiencias Provinciales de Zaragoza y de Pontevedra.

Las entidades de cr茅dito suelen incluir una cl谩usula parecida a esta:

芦Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparaci贸n, formalizaci贸n, subsanaci贸n, tramitaci贸n de escrituras, modificaci贸n -incluyendo divisi贸n, segregaci贸n o cualquier cambio que suponga alteraci贸n de la garant铆a- y ejecuci贸n de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, as铆 como por la constituci贸n, conservaci贸n y cancelaci贸n de su garant铆a, siendo igualmente a su cargo las primas y dem谩s gastos correspondientes al seguro de da帽os, que la parte prestataria se obliga a tener vigente鈥β.

Con relaci贸n a dichas cl谩usulas el Tribunal Supremo se帽ala que resulta llamativa la extensi贸n de la cl谩usula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertaci贸n de un contrato, supliendo y en ocasiones contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto.

El Tribunal Supremo considera que este tipo de cl谩usulas generan un desequilibrio y, por tanto, se consideran abusivas de acuerdo con el art铆culo 89 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que se帽ala que en todo caso tienen la consideraci贸n de cl谩usulas abusivas, la imposici贸n al consumidor de los gastos de documentaci贸n y tramitaci贸n que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas:

a) La estipulaci贸n de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparaci贸n de la titulaci贸n que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcci贸n o su divisi贸n y cancelaci贸n).

b) La estipulaci贸n que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogaci贸n.

c) La estipulaci贸n que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

d) La estipulaci贸n que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando 茅sta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.

Los pagos cuestionados son los del notario, los de escritura del pr茅stamo hipotecario en el Registro de la Propiedad, los de gestor铆a y los de actos jur铆dicos documentados, los cuales, como se帽ala el Tribunal Supremo, deben ser satisfechos por el banco.

Se trata de supuestos de nulidad de pleno derecho y, por tanto, resulta irrelevante que el contrato de pr茅stamo se encuentre ya amortizado o no vigente.

Seg煤n nuestro ordenamiento jur铆dico las acciones de nulidad ejercitadas son imprescriptibles (no prescriben). Tan s贸lo en el caso de que su banco sea el BBVA si hay prescripci贸n de la reclamaci贸n de 4 a帽os (diciembre de 2020).

Le ayudamos a analizar si puede aplicar en su caso concreto los argumentos utilizados por el Tribunal Supremo, siendo clave que exista esa cl谩usula, que es abusiva y nula, pues si no la hay puede entenderse que hubo una negociaci贸n entre la entidad y el cliente. Pero si no se acredita que la cl谩usula se discutiera con el consumidor, se podr谩 entender que se impuso unilateralmente, y en este caso se puede reclamar por considerarse nula.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaraci贸n que puedan tener al respecto.

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