No es una cuestión que se haya comentado en exceso, pero son destacables los efectos fiscales que puede tener la recientemente aprobada Ley de vivienda.
La norma, que entrará en vigor el 1 de enero del próximo año, establece cambios que se reflejarán en las declaraciones de la renta de los arrendadores a partir de 2024.
Hasta ahora, la Ley 35/2006 venía contemplando una reducción del 60% para aquellos rendimientos en los alquileres de inmuebles destinados a vivienda permanente.
Sin embargo, en virtud de la nueva Ley 12/2023, aprobada el pasado mes de mayo, se han modificado los porcentajes de reducción de ciertos rendimientos netos positivos del capital mobiliario, disminuyendo la reducción general del 60% al 50% en los nuevos contratos de alquiler.
Partiendo de la nueva reducción general del 50%, esta podrá incrementarse en los siguientes casos y hasta los siguientes porcentajes:
Reducción del 90%:
Si el inquilino que ya residía en la vivienda firma un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, y el arrendador reduce el precio de alquiler en más de un 5% en comparación con el contrato anterior (ajustado por la inflación).
Reducción del 70%:
1) Si el inquilino tiene entre 18 y 35 años, alquila la vivienda por primera vez y esta se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado.
2) Si la Administración Pública o una entidad sin ánimo de lucro alquila la vivienda con fines sociales y la renta es inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda.
Reducción del 60%:
En el caso en que la vivienda haya sido rehabilitada en los dos años anteriores a la firma del contrato de arrendamiento.
Los nuevos porcentajes serán aplicables exclusivamente a los contratos suscritos a partir de la fecha de entrada en vigor de la nueva Ley. En consecuencia, los contratos suscritos con anterioridad, incluyendo (parece ser) cualquier prórroga que se haya acordado, continuarán regidos por los porcentajes de reducción anteriormente establecidos.
Es importante tener en cuenta que estos requisitos (edad de quien paga la renta, alquiler social…) deben cumplirse en el momento de la firma del contrato, aplicándose la reducción, siempre y cuando éstos se sigan cumpliendo en la fecha de devengo del impuesto (31 de diciembre).
Una cuestión a destacar es la imposibilidad de aplicar las reducciones mencionadas en los apartados anteriores cuando los contratos de alquiler no cumplan con la congelación de las rentas establecida por el nuevo artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. ¿Qué implica esto? Pues que como la renta acordada al comienzo de un nuevo contrato no puede ser superior a la última renta del contrato previo de alquiler de la vivienda habitual que estuvo vigente en los últimos cinco años, una vez que se haya aplicado la cláusula de actualización anual (según IPC), aquél que arriende por un precio mas alto del permitido en la normativa, perderá el derecho a las reducciones anteriormente expresadas. Pero, ¿qué sucedería en el caso en el que habiéndose pactado una renta superior a la permitida, se rectificara el contrato de forma voluntaria para adecuarse a la normativa?; ¿sería factible la reducción, al haberse adecuado el contrato de forma sobrevenida? ¿sería posible solicitar una rectificación de la autoliquidación? La respuesta dependerá de si se considera que el propósito de la norma requiere o no de un cumplimiento inicial, negándose los beneficios en los casos en los que los requisitos no se hayan cumplido desde un principio. El desarrollo de reglamentos complementarios será importante para determinar cómo deban actuar, tanto la Administración, como los contribuyentes.
El nuevo recargo del IBI para viviendas vacías:
La Ley de Vivienda de 2023, también incluye cambios en lo que se refiere a las viviendas vacías y a la consideración de gran tenedor.
La nueva normativa permitirá a los ayuntamientos, aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de hasta un 150% de su cuota líquida para las viviendas vacías.
Una vivienda, se considerará vacía, cuando permanezca desocupada de manera continuada por un plazo superior a dos años y siempre que el arrendador sea titular de cuatro o más inmuebles.
- Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del impuesto.
- El recargo, podrá ser de hasta el 100 % de la cuota líquida del impuesto, cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años.
- El recargo, podrá ser de hasta el 150%, en aquellos casos en que los propietarios, teniendo más de cuatro viviendas en toda España, mantengan al menos dos de ella deshabitadas en el mismo municipio.
Excepciones a la norma:
Podrán mantener su vivienda vacía y no exponerse a penalizaciones los propietarios que se encuentren en alguna de las siguientes situaciones:
- Viviendas que sean objeto de litigio o causas pendientes por resolución judicial.
- Cambio de domicilio por motivos de salud o dependencia.
- Por traslado temporal, ya sea a consecuencia de razones laborales o de formación.
- Inmuebles que necesiten obras o rehabilitaciones para su adecuación y habitabilidad.
