Los efectos fiscales en el IRPF de la nueva Ley de vivienda

Inmobiliario- Real Estate

No es una cuesti贸n que se haya comentado en exceso, pero son destacables los efectos fiscales que puede tener la recientemente aprobada Ley de vivienda.

La norma, que entrar谩 en vigor el 1 de enero del pr贸ximo a帽o, establece cambios que se reflejar谩n en las declaraciones de la renta de los arrendadores a partir de 2024.

Hasta ahora, la Ley 35/2006 ven铆a contemplando una reducci贸n del 60% para aquellos rendimientos en los alquileres de inmuebles destinados a vivienda permanente.

Sin embargo, en virtud de la nueva Ley 12/2023, aprobada el pasado mes de mayo, se han modificado los porcentajes de reducci贸n de ciertos rendimientos netos positivos del capital mobiliario, disminuyendo la reducci贸n general del 60% al 50% en los nuevos contratos de alquiler.

Partiendo de la nueva reducci贸n general del 50%, esta podr谩 incrementarse en los siguientes casos y hasta los siguientes porcentajes:

Reducci贸n del 90%:

Si el inquilino que ya resid铆a en la vivienda firma un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, y el arrendador reduce el precio de alquiler en m谩s de un 5% en comparaci贸n con el contrato anterior (ajustado por la inflaci贸n).

Reducci贸n del 70%:

1) Si el inquilino tiene entre 18 y 35 a帽os, alquila la vivienda por primera vez y esta se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado.

2) Si la Administraci贸n P煤blica o una entidad sin 谩nimo de lucro alquila la vivienda con fines sociales y la renta es inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda.

Reducci贸n del 60%:

En el caso en que la vivienda haya sido rehabilitada en los dos a帽os anteriores a la firma del contrato de arrendamiento.

Los nuevos porcentajes ser谩n aplicables exclusivamente a los contratos suscritos a partir de la fecha de entrada en vigor de la nueva Ley. En consecuencia, los contratos suscritos con anterioridad, incluyendo (parece ser) cualquier pr贸rroga que se haya acordado, continuar谩n regidos por los porcentajes de reducci贸n anteriormente establecidos.

Es importante tener en cuenta que estos requisitos (edad de quien paga la renta, alquiler social鈥) deben cumplirse en el momento de la firma del contrato, aplic谩ndose la reducci贸n, siempre y cuando 茅stos se sigan cumpliendo en la fecha de devengo del impuesto (31 de diciembre).

Una cuesti贸n a destacar es la imposibilidad de aplicar las reducciones mencionadas en los apartados anteriores cuando los contratos de alquiler no cumplan con la congelaci贸n de las rentas establecida por el nuevo art铆culo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. 驴Qu茅 implica esto? Pues que como la renta acordada al comienzo de un nuevo contrato no puede ser superior a la 煤ltima renta del contrato previo de alquiler de la vivienda habitual que estuvo vigente en los 煤ltimos cinco a帽os, una vez que se haya aplicado la cl谩usula de actualizaci贸n anual (seg煤n IPC), aqu茅l que arriende por un precio mas alto del permitido en la normativa, perder谩 el derecho a las reducciones anteriormente expresadas. Pero, 驴qu茅 suceder铆a en el caso en el que habi茅ndose pactado una renta superior a la permitida, se rectificara el contrato de forma voluntaria para adecuarse a la normativa?; 驴ser铆a factible la reducci贸n, al haberse adecuado el contrato de forma sobrevenida? 驴ser铆a posible solicitar una rectificaci贸n de la autoliquidaci贸n? La respuesta depender谩 de si se considera que el prop贸sito de la norma requiere o no de un cumplimiento inicial, neg谩ndose los beneficios en los casos en los que los requisitos no se hayan cumplido desde un principio. El desarrollo de reglamentos complementarios ser谩 importante para determinar c贸mo deban actuar, tanto la Administraci贸n, como los contribuyentes.

El nuevo recargo del IBI para viviendas vac铆as:

La Ley de Vivienda de 2023, tambi茅n incluye cambios en lo que se refiere a las viviendas vac铆as y a la consideraci贸n de gran tenedor.

La nueva normativa permitir谩 a los ayuntamientos, aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de hasta un 150% de su cuota l铆quida para las viviendas vac铆as.

Una vivienda, se considerar谩 vac铆a, cuando permanezca desocupada de manera continuada por un plazo superior a dos a帽os y siempre que el arrendador sea titular de cuatro o m谩s inmuebles.

  • Trat谩ndose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con car谩cter permanente, los ayuntamientos podr谩n exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota l铆quida del impuesto.
  • El recargo, podr谩 ser de hasta el 100 % de la cuota l铆quida del impuesto, cuando el periodo de desocupaci贸n sea superior a tres a帽os.
  • El recargo, podr谩 ser de hasta el 150%, en aquellos casos en que los propietarios, teniendo m谩s de cuatro viviendas en toda Espa帽a, mantengan al menos dos de ella deshabitadas en el mismo municipio.

Excepciones a la norma:

Podr谩n mantener su vivienda vac铆a y no exponerse a penalizaciones los propietarios que se encuentren en alguna de las siguientes situaciones:

  • Viviendas que sean objeto de litigio o causas pendientes por resoluci贸n judicial.
  • Cambio de domicilio por motivos de salud o dependencia.
  • Por traslado temporal, ya sea a consecuencia de razones laborales o de formaci贸n.
  • Inmuebles que necesiten obras o rehabilitaciones para su adecuaci贸n y habitabilidad.