Los efectos fiscales en el IRPF de la nueva Ley de vivienda

Inmobiliario- Real Estate

No es una cuestión que se haya comentado en exceso, pero son destacables los efectos fiscales que puede tener la recientemente aprobada Ley de vivienda.

La norma, que entrar√° en vigor el 1 de enero del pr√≥ximo a√Īo, establece cambios que se reflejar√°n en las declaraciones de la renta de los arrendadores a partir de 2024.

Hasta ahora, la Ley 35/2006 venía contemplando una reducción del 60% para aquellos rendimientos en los alquileres de inmuebles destinados a vivienda permanente.

Sin embargo, en virtud de la nueva Ley 12/2023, aprobada el pasado mes de mayo, se han modificado los porcentajes de reducción de ciertos rendimientos netos positivos del capital mobiliario, disminuyendo la reducción general del 60% al 50% en los nuevos contratos de alquiler.

Partiendo de la nueva reducción general del 50%, esta podrá incrementarse en los siguientes casos y hasta los siguientes porcentajes:

Reducción del 90%:

Si el inquilino que ya residía en la vivienda firma un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, y el arrendador reduce el precio de alquiler en más de un 5% en comparación con el contrato anterior (ajustado por la inflación).

Reducción del 70%:

1) Si el inquilino tiene entre 18 y 35 a√Īos, alquila la vivienda por primera vez y esta se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado.

2) Si la Administraci√≥n P√ļblica o una entidad sin √°nimo de lucro alquila la vivienda con fines sociales y la renta es inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda.¬†

Reducción del 60%:

En el caso en que la vivienda haya sido rehabilitada en los dos a√Īos anteriores a la firma del contrato de arrendamiento.

Los nuevos porcentajes serán aplicables exclusivamente a los contratos suscritos a partir de la fecha de entrada en vigor de la nueva Ley. En consecuencia, los contratos suscritos con anterioridad, incluyendo (parece ser) cualquier prórroga que se haya acordado, continuarán regidos por los porcentajes de reducción anteriormente establecidos.

Es importante tener en cuenta que estos requisitos (edad de quien paga la renta, alquiler social…) deben cumplirse en el momento de la firma del contrato, aplicándose la reducción, siempre y cuando éstos se sigan cumpliendo en la fecha de devengo del impuesto (31 de diciembre).

Una cuesti√≥n a destacar es la imposibilidad de aplicar las reducciones mencionadas en los apartados anteriores cuando los contratos de alquiler no cumplan con la congelaci√≥n de las rentas establecida por el nuevo art√≠culo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. ¬ŅQu√© implica esto? Pues que como la renta acordada al comienzo de un nuevo contrato no puede ser superior a la √ļltima renta del contrato previo de alquiler de la vivienda habitual que estuvo vigente en los √ļltimos cinco a√Īos, una vez que se haya aplicado la cl√°usula de actualizaci√≥n anual (seg√ļn IPC), aqu√©l que arriende por un precio mas alto del permitido en la normativa, perder√° el derecho a las reducciones anteriormente expresadas. Pero, ¬Ņqu√© suceder√≠a en el caso en el que habi√©ndose pactado una renta superior a la permitida, se rectificara el contrato de forma voluntaria para adecuarse a la normativa?; ¬Ņser√≠a factible la reducci√≥n, al haberse adecuado el contrato de forma sobrevenida? ¬Ņser√≠a posible solicitar una rectificaci√≥n de la autoliquidaci√≥n? La respuesta depender√° de si se considera que el prop√≥sito de la norma requiere o no de un cumplimiento inicial, neg√°ndose los beneficios en los casos en los que los requisitos no se hayan cumplido desde un principio. El desarrollo de reglamentos complementarios ser√° importante para determinar c√≥mo deban actuar, tanto la Administraci√≥n, como los contribuyentes.¬†

El nuevo recargo del IBI para viviendas vacías: 

La Ley de Vivienda de 2023, también incluye cambios en lo que se refiere a las viviendas vacías y a la consideración de gran tenedor.

La nueva normativa permitirá a los ayuntamientos, aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de hasta un 150% de su cuota líquida para las viviendas vacías.

Una vivienda, se considerar√° vac√≠a, cuando permanezca desocupada de manera continuada por un plazo superior a dos a√Īos y siempre que el arrendador sea titular de cuatro o m√°s inmuebles.

  • Trat√°ndose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con car√°cter permanente, los ayuntamientos podr√°n exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota l√≠quida del impuesto.
  • El recargo, podr√° ser de hasta el 100 % de la cuota l√≠quida del impuesto, cuando el periodo de desocupaci√≥n sea superior a tres a√Īos.
  • El recargo, podr√° ser de hasta el 150%, en aquellos casos en que los propietarios, teniendo m√°s de cuatro viviendas en toda Espa√Īa, mantengan al menos dos de ella deshabitadas en el mismo municipio.

Excepciones a la norma:

Podrán mantener su vivienda vacía y no exponerse a penalizaciones los propietarios que se encuentren en alguna de las siguientes situaciones:

  • Viviendas que sean objeto de litigio o causas pendientes por resoluci√≥n judicial.
  • Cambio de domicilio por motivos de salud o dependencia.
  • Por traslado temporal, ya sea a consecuencia de razones laborales o de formaci√≥n.
  • Inmuebles que necesiten obras o rehabilitaciones para su adecuaci√≥n y habitabilidad.