Los centros de datos (data centers) se han convertido en uno de los activos más codiciados del mercado inmobiliario. Son las infraestructuras que hacen posible la nube, la inteligencia artificial, el streaming o el comercio electrónico, y su demanda no deja de crecer. España se ha posicionado como un destino estratégico para estas inversiones, con especial protagonismo de Madrid, Cataluña y Aragón, donde convergen conectividad, energía y estabilidad regulatoria.
Sin embargo, invertir en este tipo de activos no es comparable a adquirir una nave industrial o un edificio de oficinas. Los aspectos jurídicos y técnicos que intervienen son complejos y requieren un enfoque transversal, que combine derecho inmobiliario, urbanismo, energía, telecomunicaciones y fiscalidad.
1. El suelo adecuado: un punto de partida esencial
Antes de invertir, conviene confirmar que el terreno elegido permite legalmente la implantación de un centro de datos. Aunque a menudo se les asimila al uso industrial, no todos los planes urbanísticos los contemplan expresamente. En algunos casos se encuadran en usos tecnológicos o de servicios avanzados, lo que puede exigir autorizaciones o modificaciones del planeamiento.
Además, no basta con cumplir con el urbanismo. La disponibilidad eléctrica y la conectividad digital son determinantes: un centro de datos sin potencia suficiente o sin acceso redundante a redes de fibra óptica no es viable, por muy atractiva que sea la parcela.
2. Due diligence reforzada: más allá de las escrituras
La revisión jurídica previa a la compra o inversión debe ser más exhaustiva de lo habitual. No se trata solo de analizar la titularidad o las cargas, sino de integrar aspectos técnicos críticos:
- Potencia eléctrica contratada y capacidad de ampliación.
- Servidumbres y limitaciones de acceso o infraestructuras.
- Compatibilidad de la actividad con la normativa medioambiental y de telecomunicaciones.
- Licencias urbanísticas, de obra y de actividad.
Estos elementos pueden condicionar seriamente la explotación y el valor futuro del activo, y deben detectarse antes de cerrar la operación.
- Propiedad y arrendamiento: distintos modelos con implicaciones jurídicas
El modelo de negocio también influye en la estructura legal.
– En la propiedad directa, el inversor construye y explota el centro de datos.
– En el sale & leaseback, el operador tecnológico vende el inmueble y lo arrienda de nuevo para seguir utilizándolo.
– En los modelos de arrendamiento, uno o varios clientes alquilan espacio y servicios en un mismo centro.
Estos esquemas mezclan elementos de arrendamiento y de prestación de servicios, lo que afecta a la fiscalidad indirecta (IVA, ITPAJD) y a la responsabilidad en caso de fallos o interrupciones. Por ello, es clave definir con precisión los riesgos asumidos por cada parte y los mecanismos de compensación.
- Sostenibilidad y regulación europea: una nueva capa de obligaciones
El marco normativo europeo está avanzando hacia la eficiencia energética y la transparencia ambiental. La Directiva de Eficiencia Energética (2023/1791/UE) obligará a los centros de datos a informar sobre su consumo, emisiones y fuentes de energía, lo que impactará directamente en los costes de construcción y operación.
A ello se suma la dimensión de seguridad física y ciberseguridad. Un fallo en la infraestructura puede derivar en responsabilidades indirectas del propietario frente a los clientes o incluso frente a terceros, por lo que resulta imprescindible reforzar los contratos, las pólizas de seguro y los protocolos de mantenimiento.
- Fiscalidad y estructura societaria: la estrategia jurídica detrás de la inversión
La estructuración fiscal debe planificarse desde el inicio. Los centros de datos pueden gestionarse a través de sociedades vehículo (SPV) o integrarse en otro tipo de sociedades (socimis,…) según el tipo de inversor y la vocación del proyecto.
El tratamiento del IVA, el IBI, el ICIO o incluso el Impuesto sobre Sociedades dependerá de cómo se configure la relación entre propietario y operador, así como del uso predominante del inmueble. En proyectos internacionales, pueden entrar en juego las normas sobre precios de transferencia y la tributación de los flujos de royalties o servicios intragrupo.
Vemos pues que los centros de datos son ya un nuevo pilar del mercado inmobiliario, y su crecimiento parece imparable.
Pero también representan un reto jurídico multidimensional, que exige anticipar riesgos, coordinar disciplinas y adaptar estructuras legales y fiscales a un modelo de negocio todavía en evolución.
En este contexto, el asesoramiento especializado —capaz de integrar derecho inmobiliario, urbanismo, energía, tecnología y fiscalidad— será clave para convertir una oportunidad inmobiliaria en una inversión sólida y sostenible a largo plazo.
