El 15 de septiembre de 2025 la Dirección General de Tributos (en adelante DGT), en su Consulta Vinculante V1621-25, analizó el tratamiento en el Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante IVA) de una operación cada vez más frecuente en el mercado inmobiliario: la adquisición de locales comerciales para su transformación en viviendas y posterior transmisión.
La Consulta aborda diversas cuestiones, pero, a los efectos del presente artículo, su relevancia radica en el cambio de criterio que adopta la DGT respecto de todas sus consultas anteriores, con incidencia directa en el tipo impositivo aplicable a la transmisión de las viviendas.
Conviene recordar que la transmisión de edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como vivienda, cuando la operación esté sujeta y no exenta de IVA, tributa al 10 % (art. 91.Uno.1.7º LIVA), frente al tipo general del 21 % previsto para el resto de casos.
Sin embargo, se planteaba una cuestión conflictiva: ¿a partir de qué momento aquello que se transmite puede calificarse como vivienda y, en consecuencia, su transmisión pasa a tributar al 10 % y no al 21 %?
Tradicionalmente, para que un inmueble se calificara como vivienda desde el punto de vista tributario, la Administración exigía, siguiendo un estricto criterio formalista, no sólo que el inmueble fuera, objetivamente, susceptible de ser utilizado como vivienda, sino también la existencia de la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación. Así lo habían establecido, entre otras, las Consultas Vinculantes V0284-10 y la más reciente V2409-24.
Por su parte, el Tribunal Económico-Administrativo Central (en adelante, TEAC), en doctrina reiterada y, por tanto, vinculante para la Administración, venía coincidiendo con el criterio de la DGT (véase, entre otras, su resolución de 21 de mayo de 2021), si bien introducía un matiz. En particular, admitía que también pudiera considerarse vivienda el inmueble transmitido cuando, en la fecha de la transmisión, ya se hubiera solicitado la cédula de habitabilidad y esta se concediera con posterioridad, siempre que no se hubieran introducido modificaciones en el estado y las condiciones del inmueble desde el momento de la solicitud.
Pues bien, la DGT incorpora ahora en su Consulta V1621-25 la doctrina previamente elaborada por el Tribunal Supremo en su sentencia 82/2025, de 28 de enero, que flexibiliza de manera sustancial este enfoque: la cédula de habitabilidad pasa a ser un medio de prueba, pero deja de ser un requisito necesario y exclusivo.
Lo decisivo para calificar un inmueble como vivienda a efectos fiscales será su aptitud objetiva para servir de alojamiento a personas físicas, atendiendo tanto a sus características constructivas como a su destino jurídico. Dicha aptitud podrá acreditarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho (art. 106 LGT), sin que resulte exigible requisito formalista alguno.
En conclusión, en la nueva Consulta Vinculante V1621-25 la Administración asume la jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo que la obliga a aceptar un criterio mucho más flexible y menos formalista que el aplicado hasta ahora. Ello facilitará la aplicación del tipo reducido del 10 % en la transmisión de inmuebles destinados a vivienda, con independencia de que se haya obtenido o no la correspondiente cédula de habitabilidad en el momento de la transmisión.
