La desafectaci贸n y venta de la vivienda de la porter铆a en edificios divididos en propiedad horizontal

La evoluci贸n del modo de vida urbano de nuestras ciudades y la aparici贸n de novedades tecnol贸gicas tales como porteros electr贸nicos, videoporteros, etc. han conducido a numerosas Comunidades de Propietarios a plantearse la posibilidad de vender viviendas inicialmente destinadas a constituir morada del/la portero/a del edificio para sanear econ贸micamente sus cuentas y poder sufragar gastos extraordinarios como los derivados de la Inspecci贸n T茅cnica de Edificios (ITE) o similares provocados por la vetustez de inmuebles construidos hace muchos a帽os.

Para poder vender tales viviendas en Catalunya en edificios que se hallen en r茅gimen de Propiedad Horizontal, lo primero que debe hacerse es 鈥渄esafectar鈥 tal entidad de su condici贸n de 鈥渆lemento com煤n鈥 de la Comunidad de Propietarios, o cuyo efecto el art. 553-26 c) de Codi Civil de Catalunya, establece que ser谩 suficiente el voto de 4/5 partes de los propietarios con derecho a voto que representan a su vez las 4/5 partes de las cuotas de participaci贸n. Es decir que, en Catalunya, a diferencia del resto del Estado, para la desafectaci贸n de un elemento com煤n no se requiere unanimidad sino una mayor铆a de 4/5 partes.

Como quiera que la desafectaci贸n de la vivienda del portero comporta necesariamente un nuevo reparto de cuotas o coeficientes en la Comunidad porque hay que asignarle al nuevo elemento una cuota, indefectiblemente los restantes pisos y elementos privativos de la comunidad ver谩n reducida proporcionalmente su respectiva cuota, toda vez que el sumatorio de cuotas en un edificio en propiedad horizontal ha de ser siempre cien.

El problema radica, aunque, seg煤n el art. 553.26.1 a) del Codi Civil de Catalunya para modificar tales cuotas se requiere la unanimidad de todos los propietarios, lo que implica una contradicci贸n con el r茅gimen de 4/5 partes previsto para la desafectaci贸n de elementos comunes puesto que no puede desafectarse un elemento sin modificar las cuotas.

La interpretaci贸n m谩s coherente pasar铆a por considerar que si la modificaci贸n de cuotas deriva de una desafectaci贸n, en ese caso se podr谩 adoptar el acuerdo de modificar las cuotas tambi茅n por mayor铆a de 4/5 y no por unanimidad, pero esta no es una cuesti贸n pac铆fica.

El r茅gimen de adopci贸n del acuerdo ser铆a el establecido en el propio art 553.26 de manera que habr谩 de realizarse la 贸ptima y correcta convocatoria de Junta, con expresi贸n clara del orden del d铆a, con notificaci贸n individualizada a los propietarios expresando aquellos privados de voto y tras la celebraci贸n deber谩 notificarse fehacientemente a los ausentes quienes dispondr谩n del plazo de un mes desde la notificaci贸n para oponerse al m铆nimo y si no lo hacen se considera que su voto es afirmativo al acuerdo adoptado.

Una vez adoptado el acuerdo, el secretario de la Comunidad, emitir谩 una certificaci贸n, con el visto bueno del presidente, que indique que en el Libro de Actas consta transcrito el Acuerdo referido, siendo necesaria la aseveraci贸n notarial de que el suscribiente de la certificaci贸n se halla en el ejercicio de su cargo.

Tras la adopci贸n del Acuerdo de desafectaci贸n, con reajuste de cuotas, el antiguo elemento com煤n pasa a ser propiedad privativa de cada uno de los propietarios en r茅gimen de proindiviso en proporci贸n al coeficiente que ostentaban en la Comunidad y en realidad son estos propietarios individualmente considerados quienes proceden a vender el nuevo elemento a terceros interesados. 

Sin embargo, no es necesaria la comparecencia notarial de todos ellos en el momento de la venta ni el otorgamiento de un Poder por parte de dada uno de ellos, sino que ser谩 el propio presidente de la Comunidad, con la certificaci贸n del acuerdo otorgar谩 la escritura de venta, para lo cual es imprescindible que el Acuerdo de la Comunidad previo le faculte para otorgar tal escritura.

Es de remarcar, por su trascendencia y efectos, la necesidad de que, en caso de que alguno de los pisos y entidades est茅 hipotecado, el acreedor hipotecario consienta la desafectaci贸n y venta, pues, en caso contrario las hipotecas previas de los pisos y locales acabar铆an gravando el nuevo elemento resultante de la desafectaci贸n por la totalidad de la deuda garantizada.

Por lo que respecta a la fiscalidad de la operaci贸n de desafectaci贸n y posterior venta, cabe decir que la desafectaci贸n y conversi贸n del elemento com煤n en privativo estar谩 sujeto a la cuota gradual de Actos Jur铆dicos Documentados, en su modalidad de 鈥渄ocumentos notariales鈥 sin que la mera desafectaci贸n produzca incremento patrimonial.

Sin embargo, la posterior venta s铆 generar谩 tanto el Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza Urbana (plusval铆a municipal) como el posterior impacto en el Impuesto sobre la Renta de las Personas F铆sicas (si los comuneros son personas f铆sicas) o en el Impuesto de Sociedades (si los comuneros son sociedades) de cada uno de los copropietarios-vendedores en funci贸n de la diferencia entre el precio de adquisici贸n y el de su posterior transmisi贸n a terceros.

Por su parte el comprador deber谩 pagar el correspondiente Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) sobre el importe correspondiente al precio de compraventa.    

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