El Gobierno de coalición, tras meses de negociación, ha llegado a un acuerdo con ERC y Bildu para dar un paso al frente con la “Ley por el Derecho a la Vivienda” que llevaba más de un año paralizada en el Congreso de los Diputados y que el ejecutivo ha definido como una “conquista histórica”.
Si bien es cierto que, todavía se halla en fase de tramitación y se desconoce cuál será el tenor literal de la misma, se ha publicado un avance de las modificaciones legislativas que afectarán al ámbito de la “vivienda” y cuya aprobación se prevé antes de las elecciones municipales y autonómicas previstas en España para este próximo mes de mayo.
Nuevas medidas aplicables a los Contratos de Arrendamiento de Vivienda
En primer lugar, tal y como su nombre indica, el Proyecto de Ley versa sobre los Contratos de Arrendamiento de Vivienda, quedando al margen de la misma aquellos que versen sobre usos distintos (tales como, locales de negocio, arrendamientos de viviendas de temporada, etc.).
Tal y como se desprende del referido Proyecto, que se hizo público el pasado viernes 14 de abril, aquellos contratos sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva Ley, continuaran sujetos al mismo régimen que les era de aplicación hasta la fecha, salvo que, por mutuo acuerdo, ambas partes opten por su aplicación de forma expresa.
Medidas de contención de precios en Arrendamientos de Viviendas ubicadas en zonas declaradas como “mercado residencial tensionado”
En el marco de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda, uno de los aspectos más controvertidos y a la vez más esperado por los arrendatarios ha sido la previsión de modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en cuando a la fijación del precio del alquiler se refiere, en aquellas zonas que sean declaradas como de “mercado residencial tensionado”.
Dichas áreas de “mercado residencial tensionado” serán aquellas en las que:
- La carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien,
- que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de “área tensionada”.
El Proyecto de Ley prevé que sean las propias Comunidades Autónomas las que acaben concretando los términos de dicha declaración, de acuerdo con las diferentes necesidades de cada territorio, por lo que las viviendas que no se encuentren en tales áreas quedaran al margen de la contención del precio del alquiler.
Importe de la renta de los Contratos en base a la nueva Ley
En este sentido, en los arrendamientos de viviendas que se encuentren en zonas “residenciales tensionadas” la renta no podrá exceder de la última renta del contrato de arrendamiento que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual fijada en el referido contrato.
Además, se prohibirá a los propietarios aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos cuya repercusión no estuviera prevista en los Contratos vigentes para la misma vivienda en los últimos cinco años, tales como gastos de comunidad, tasas de basura, u otros.
Únicamente y, de forma excepcional, el arrendador podrá incrementar el precio del alquiler de la vivienda en un máximo del 10%, en aquellos casos en que, entre otros, pueda acreditar haber ejecutado actuaciones de rehabilitación, de mejora en términos de eficiencia energética, en términos de accesibilidad, etc.
Para el caso de que el Arrendador sea “Gran Tenedor” y, sin perjuicio de lo anterior, la renta no podrá superar el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, por lo que en tal caso parece que el objetivo de la Ley sea terminar aplicando la que sea inferior: (i) la del contrato de arrendamiento que hubiere estado vigente en los últimos cinco años en esa vivienda o bien, (ii) la que resulte de aplicar el sistema de índices indicado.
Este mismo régimen (sistema de índices de precios de referencia) será de aplicación en los casos de viviendas que no hubieran estado arrendadas en los últimos cinco años.
Concepto de “Gran Tenedor”
Según el Proyecto de Ley, la definición de “Gran Tenedor” que conocíamos hasta la fecha, esto es, titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, podrá ser matizada, por parte de las Autonomías, en sus correspondientes declaraciones de “mercado residencial tensionado”, hasta llegar a los titulares de más de cinco inmuebles urbanos.
Dicha rebaja de diez a cinco inmuebles requerirá la elaboración de una memoria justificativa por parte de cada Comunidad que la motive, por lo que deberemos estar a lo que establezca cada una de ellas.
Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta
Otra de las medidas más polémicas de la nueva Ley de Vivienda es el régimen de actualización de la renta cuando se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia del Contrato de arrendamiento.
Contrariamente a lo que se prevé para la fijación del precio del alquiler, la limitación de las actualizaciones anuales se establece para todos los contratos de arrendamiento de vivienda, sin especificar que deba tratarse de áreas de “mercado residencial tensionado”.
En los casos en que la renta deba ser actualizada antes del 31 de diciembre de 2023, se aplicará:
- Si el arrendador es un “Gran Tenedor”, el incremento que resulte del pacto de ambas partes, sin que pueda exceder del 2%.
En defecto de pacto, se aplicará, como máximo, el 2%.
- Si el arrendador no es un “Gran Tenedor”, el incremento será el que resulte del nuevo pacto entre las partes.
Únicamente en defecto de pacto, se aplicará como máximo, el 2% anteriormente indicado.
Para las actualizaciones anuales de la renta producidas entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, el incremento será:
- Si el arrendador es un “Gran Tenedor”, el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual pueda exceder del 3%.
En defecto de pacto, se aplicará, como máximo, el 3%.
- Si el arrendador no es un “Gran Tenedor”, el incremento será el que resulte del nuevo pacto de las partes.
Únicamente en defecto de pacto, se aplicará, como máximo, el 3% anteriormente indicado.
Para las actualizaciones anuales de la renta que se produzcan a partir del 1 de enero de 2025, el Instituto Nacional de Estadística elaborará un nuevo índice de referencia que se definirá antes del 31 de diciembre de 2024 y que, tal y como se ha anunciado, se prevé más estable que el índice de Precios al Consumo (que la LAU tomaba como referencia para las actualizaciones anuales).
Prórroga forzosa de los Contratos de Arrendamiento
Además de la renta, la previsión del Gobierno es modificar los preceptos de la LAU en cuanto a las prórrogas de los contratos de arrendamiento se refiere, cuando el arrendador sea “Gran Tenedor” y el inquilino se halle en situación de “vulnerabilidad social y económica”.
Así, una vez transcurridos los plazos de duración mínimos ya previstos en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por un plazo de un año más, siempre y cuando el inquilino pueda acreditar que se halla en dicha situación de vulnerabilidad.
Una vez acreditada por el arrendatario la situación de “vulnerabilidad”, mediante la aportación de un certificado suscrito por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico, el “Gran Tenedor” quedará obligado a aceptar la prórroga extraordinaria.
Además, si la vivienda se halla en una zona de “mercado residencial tensionado”, sea el arrendador “Gran Tenedor” o no, vendrá obligado a asumir, prórrogas anuales extraordinarias de hasta tres (3) años más, previa solicitud expresa del arrendatario en este sentido.
Gastos de intermediación inmobiliaria
Otro de los puntos que, sin duda, ha generado más debate entre los propietarios ha sido el nuevo régimen de pago de los honorarios de intermediación inmobiliaria.
Hasta la fecha, según la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, estos gastos de gestión y de formalización del Contrato eran a cargo del arrendador, cuando éste era persona jurídica.
Pues bien, con la entrada en vigor de la nueva Ley los gastos y honorarios asociados a la intermediación inmobiliaria correrán, en cualquier caso, a cargo del arrendador; sea éste persona física o jurídica, gran tenedor, o no.
Y ello por entenderse que tales servicios son contratados para posibilitar la captación de clientes (arrendatarios) a favor de la propiedad quien, en su condición de beneficiada por el “negocio”, será quien deba sufragar sus honorarios.
Incentivos fiscales
El Ejecutivo ha anunciado que todas estas medidas en materia de vivienda, que se establecen con el fin de favorecer el pleno desarrollo y la inclusión social de las personas, irán acompañadas de la modificación parcial de la Ley que regula el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la Ley del Impuesto sobre Sociedades, de la Renta de No Residentes, y del Impuesto sobre el Patrimonio.
En este sentido, el Proyecto publicado establece, entre otras medidas, la posibilidad de aplicar una serie de reducciones en los rendimientos del capital inmobiliario (en sede del IRPF) si bien, condicionadas a que se ofrezcan viviendas en régimen de alquiler en zonas de “mercado residencial tensionado” y se haya rebajado en un 5% el importe de la renta en relación con la última prevista en el contrato de arrendamiento anterior.
Además, el objetivo de ampliar la oferta de inmuebles en régimen de arrendamiento conllevará, aparentemente, una serie de recargos de hasta el cincuenta por ciento (50%) en la cuota líquida del impuesto sobre Bienes Inmuebles respecto a aquellos que, siendo de uso residencial, se hallen desocupados.
Todas las novedades anteriormente expuestas que, como establece el propio Proyecto de Ley, tratan de satisfacer, en la medida de lo posible, las propias necesidades del mercado inmobiliario, han generado ciertas inquietudes en algunos operadores del sector que ya se han pronunciado y calificado el referido Proyecto como de “intervencionista” y “contraproducente” y, según advierten, podría generar un inevitable desplome de la oferta en el mercado de viviendas en alquiler, con el consiguiente incremento de las operaciones de compraventa (y, por tanto, de sus precios) en un momento en que el coste de la financiación bancaria continúa in crescendo.
En cualquier caso, deberemos seguir de cerca su tramitación y eventual aprobación en el Senado para poder conocer el detalle de lo que acaben siendo las medidas definitivas que, por tanto, todavía tienen un largo camino que recorrer.
