El 26 de marzo de 2025, la Generalitat de Cataluña ha publicado el Decreto Ley 5/2025, de medidas urgentes en materia fiscal, que introduce importantes modificaciones en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, TPO i AJD).
Este conjunto de reformas tiene como objetivo básico incrementar la recaudación y ajustar el gravamen sobre operaciones inmobiliarias, especialmente en los segmentos de mayor valor o adquiridas por grandes tenedores.
Principales modificaciones en el TPO:
Nueva escala de gravamen para transmisiones de inmuebles:
- Hasta 600.000 euros: 10%.
- De 600.000 a 900.000 euros: 11%.
- De 900.000 a 1.500.000 euros: 12%.
- Más de 1.500.000 euros: 13%.
Esta modificación amplía la tarifa progresiva de dos a cuatro tramos, incrementando los tipos impositivos para las transmisiones de mayor valor.
Anteriormente la tarifa establecía un tipo del 10% que pasaba a ser del 11% cuando la base imponible superaba 1 MM €.
Gravamen especial del 20% para grandes tenedores:
En concreto, el nuevo tipo del 20% se aplicará en la compra de viviendas por grandes tenedores, entendiéndose:
- como vivienda tanto la vivienda estricta como un trastero y hasta dos plazas de aparcamiento adquiridos simultáneamente y en un mismo edificio o complejo y siempre que en el momento de la adquisición se encuentren a disposición del transmitente sin haber sido cedidos a terceros.
- como grandes tenedores a las personas físicas o jurídicas que sean propietarias de más de diez inmuebles de uso residencial o que dispongan de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados destinada a ese mismo uso dentro del territorio catalán.
- también se considerarán grandes tenedores aquellos que sean titulares de cinco o más inmuebles ubicados en zonas de mercado residencial tensionado declaradas por la Generalitat. Se excluyen del cómputo los garajes y trasteros.
No obstante, el tipo del 20% no será aplicable cuando el adquirente sea un promotor social, una entidad sin ánimo de lucro dedicada a facilitar vivienda a personas vulnerables, o cuando la adquisición tenga por destino la sede social o el centro de trabajo del propio gran tenedor.
Además, se establece que este mismo tipo del 20% se aplicará a la compra de edificios enteros de viviendas, ya estén divididos horizontalmente o no, cuando el adquirente sea una persona física o jurídica. Para evitar las compras fraccionadas de edificios, se prevé la obligación de liquidar por el 20% la última autoliquidación teniendo en cuenta el valor total del edificio, restando lo ya abonado, y agregando los intereses de demora.
Por último, el decreto recoge una excepción específica para no aplicar el tipo del 20% para las personas físicas que compren edificios de menos de cuatro viviendas, siempre que todas ellas se destinen a vivienda habitual del propio adquirente o de sus familiares hasta segundo grado.
Eliminación de la bonificación del 70% para empresas inmobiliarias:
Se suprime, sin prever un periodo transitorio, la bonificación del 70% en el TPO y en AJD para empresas inmobiliarias que adquirían inmuebles destinados a la reventa en un plazo inferior a tres años.
Como excepción, esta medida ya entró en vigor el pasado 27 de marzo de 2025, al día siguiente de la publicación del decreto.
Bonificaciones para la transformación en viviendas de protección oficial:
Se aprueba una bonificación del 50% de la cuota para las transmisiones de edificios de oficinas o de estructuras no finalizadas destinadas a su transformación en viviendas en régimen de protección oficial, con efecto desde el 25 de junio.
Bonificaciones para la transmisión de inmuebles que serán la sede o centro de trabajo:
Se aprueba una bonificación del 50% de la cuota para las transmisiones de inmuebles que hayan de ser la sede social o un centro de trabajo, con determinados requisitos:
- Que la empresa o el negocio profesional tenga su domicilio fiscal y social en el territorio de Cataluña o que se traslade con ocasión de la adquisición del inmueble.
- Que el inmueble se afecte en el plazo máximo de 6 meses desde su adquisición al desarrollo de una actividad económica diferente de la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario. A estos efectos la norma se remite al concepto de entidad que gestiona un patrimonio mobiliario o inmobiliario previsto en la regulación catalana a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- Que la empresa o negocio profesional se mantenga durante los 5 años siguientes a la fecha de la escritura pública que documente la adquisición.
- Que la empresa o negocio profesional incremente su plantilla global de trabajadores en el ejercicio en que adquiere el inmueble respecto al año anterior y mantenga esta plantilla al menos tres años.
Tipos reducidos para colectivos específicos:
- Se establece un tipo reducido del 5% para la adquisición de vivienda habitual por parte de víctimas de violencia machista, siempre que la suma de las bases imponibles general y del ahorro del adquirente, menos los mínimos personal y familiar, no exceda de 36.000 euros.
- Se eleva hasta los 35 años (anteriormente 32 años) el requisito de edad para que los jóvenes que adquieren su vivienda habitual puedan aplicarse el tipo reducido del 5%.
Modificaciones en el AJD:
- Se modifica la cuota gradual de los documentos notariales sujetos a gravamen de esta modalidad del impuesto, con efectos desde el 27 de junio de 2025. Así, se eleva el AJD aplicable en la transmisión de inmuebles en los que se renuncie a la exención del IVA del 2,5% al 3,5%.
- En segundo lugar, se establece una bonificación del 50% cuando se trate de transformación de inmuebles en viviendas de VPO en los términos comentados anteriormente para la bonificación en TPO. Asimismo, se permite aplicar esta bonificación a la escritura pública de formalización del préstamo hipotecario concedido para la adquisición de estos inmuebles.
- En tercer lugar, se establece una bonificación del 50% para la transmisión de inmuebles (viviendas, locales o naves industriales) que tengan que constituir la sede social o uno de los centros de trabajo de empresas o negocios, cumpliendo los requisitos a los que se ha hecho referencia anteriormente para aplicar la bonificación en la modalidad de TPO. Además, se exige que en la operación no se haya renunciado a la exención del IVA, por lo que solo sería aplicable a primeras entregas de bienes inmuebles.
- Finalmente, se recupera una bonificación, que ya había estado en vigor. En concreto, se fija una bonificación del 75% para las escrituras de constitución del régimen de propiedad horizontal por parcelas, regulado por el artículo 553-53 del libro quinto del Código civil de Cataluña en los supuestos de polígonos industriales y logísticos. Esta bonificación se aplica hasta el 31 de diciembre de 2027.
Entrada en vigor:
Actualmente sólo está en vigor la supresión de la bonificación del 70% en el TPO y en AJD para empresas inmobiliarias que adquirían inmuebles destinados a la reventa en un plazo inferior a tres años.
Para el resto de medidas, el Decreto establece que las nuevas tarifas entrarán en vigor tres meses después de su publicación, es decir, el 27 de junio de 2025, siempre que el Parlament de Catalunya lo convalide dentro del plazo de 30 días desde su publicación.
