Como ya se indicó en una circular anterior, la nueva Ley 12/2023 de Vivienda modificó las reducciones sobre las rentas del alquiler en el IRPF a partir del año 2024.
Sin embargo es bueno recordar que a los contratos de alquiler de vivienda que se formalicen hasta el 31 de diciembre de 2023 se les seguirá aplicando la reducción del 60%, tanto en el IRPF de 2023 como en los años siguientes.
En cambio a los formalizados a partir del 1 de enero de 2024 les será aplicable el régimen de reducciones aprobado por la nueva Ley 12/2023 de Vivienda.
Como la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Ley de Vivienda), recoge una serie de incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda con efectos desde enero de 2024 es bueno saber antes de que finalice el ejercicio 2023 conocer si un determinado contrato cumplirá o no los requisitos para disfrutar de las reducciones incrementadas de la nueva Ley de Vivienda, y es mejor iniciarlo en 2023 o en 2024.
Si se considera que no los cumplirá, mejor formalizar el contrato en 2023 y podrá ser aplicada la reducción del 60% (y no la del 50% que establece la nueva Ley cuando no son aplicables reducciones incrementadas).
Recordemos pues estas nuevas reducciones y sus requisitos:
- Modulación de las reducciones de los rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF para 2024
Con la nueva Ley, se estimula fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual (solo para los rendimientos del capital inmobiliario, pero no afecta los que realicen arrendamientos que tengan la consideración de actividad económica en los términos de la Ley IRPF).
La ley de vivienda establece ahora que, para los contratos celebrados desde su entrada en vigor, el porcentaje general de reducción será del 50% (frente al 60% anterior), pero regula porcentajes incrementados.
En concreto, la nueva Ley prevé las siguientes reducciones incompatibles entre ellas y que se aplican en el siguiente orden:
- Reducción incrementada del 90%: cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado (serán las recogidas en la resolución que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación estatal en materia de vivienda, apruebe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana), en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Atención. Si se tiene una vivienda alquilada situada en una «zona tensionada», a partir de 2024 puede disfrutar de una reducción del 90% en su IRPF a cambio de reducir el alquiler en más de un 5%. Dado que a partir de 2024 aumentar el alquiler a los nuevos contratos en las zonas tensionadas supondrá perder las reducciones, habrá casos en que será más conveniente reducir la renta en un poco más del 5% y obtener mayores ahorros en el IRPF.
- Reducción incrementada del 70: cuando se produzca alguna de las siguientes circunstancias:
- Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Si existen varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará proporcionalmente sobre la parte del rendimiento neto que corresponda a los mencionados arrendatarios.
- Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
- Reducción incrementada del 60: para los casos en que se hubieran efectuado obras de rehabilitación (en los términos de la normativa de IRPF) en los 2 años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento.
En todo caso, los referidos porcentajes de reducción incrementados no serán aplicables en relación con los contratos de arrendamiento de viviendas en zonas de mercado residencial tensionado, cuando la renta pactada al inicio del contrato de arrendamiento exceda de los límites que se establecen en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (que se modifica por la propia Ley de vivienda).
Como hasta ahora, las reducciones indicadas (la general y las incrementadas) solo se aplicarán sobre los rendimientos declarados voluntariamente por el contribuyente (es decir, para aquéllos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos).
En resumen, el contribuyente podrá aplicar la mayor de las reducciones que le corresponda entre las indicadas, siempre quedando la posibilidad de aplicar la reducción del 50%. Todas estas reducciones devienen inaplicables si se incumplen las normas (previstas en la LAU) sobre incremento de rentas dentro de una zona de mercado residencial tensionado.
- Régimen transitorio
Aunque este nuevo régimen entrará en vigor el 1 de enero de 2024, se establece expresamente que los rendimientos netos positivos derivados de contratos que se hubieran celebrado antes de la fecha de entrada en vigor de la ley se beneficiarán de la reducción aplicable en la ley del IRPF -artículo 23.2- en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021 – 60%-.
Debe interpretarse que la Ley se refiere a los contratos anteriores a 1 de enero de 2024, dado que ésta establece expresamente que la disposición final segunda, en la que se regula este nuevo régimen, entrará en vigor en dicha fecha tal como se recoge en los siguientes artículos de la indicada Ley:
«Disposición transitoria trigésima octava. Reducción aplicable a determinados arrendamientos de viviendas.
A los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda que se hubieran celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, les resultará de aplicación la reducción prevista en el apartado 2 del artículo 23 de esta ley en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021.»
Disposición final novena. Entrada en vigor.
La presente ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», excepto la disposición final segunda, que entrará en vigor el 1 de enero del año siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».
Disposición final segunda. Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.
Con efectos para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de esta ley, se introducen las siguientes modificaciones en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio:
Uno. Se modifica el apartado 2 del artículo 23, que queda redactado de la siguiente forma:
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