Novedades聽 en la reducci贸n por alquiler de vivienda en el IRPF para 2024

Como ya se indic贸 en una circular anterior, la nueva Ley 12/2023 de Vivienda modific贸 las reducciones sobre las rentas del alquiler en el IRPF a partir del a帽o 2024.

Sin embargo es bueno recordar que a los contratos de alquiler de vivienda que se formalicen hasta el 31 de diciembre de 2023 se les seguir谩 aplicando la reducci贸n del 60%, tanto en el IRPF de 2023 como en los a帽os siguientes.

En cambio a los formalizados a partir del 1 de enero de 2024 les ser谩 aplicable el r茅gimen de reducciones aprobado por la nueva Ley 12/2023 de Vivienda.

Como la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Ley de Vivienda), recoge una serie de incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda con efectos desde enero de 2024 es bueno saber antes de que finalice el ejercicio 2023 conocer si un determinado contrato cumplir谩 o no los requisitos para disfrutar de las reducciones incrementadas de la nueva Ley de Vivienda, y es mejor iniciarlo en 2023 o en 2024.

Si se considera que no los cumplir谩, mejor formalizar el contrato en 2023 y podr谩 ser aplicada la reducci贸n del 60% (y no la del 50% que establece la nueva Ley cuando no son aplicables reducciones incrementadas).

Recordemos pues estas nuevas reducciones y sus requisitos:

  1. Modulaci贸n de las reducciones de los rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF para 2024

Con la nueva Ley, se estimula fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a trav茅s de la modulaci贸n de la reducci贸n del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual (solo para los rendimientos del capital inmobiliario, pero no afecta los que realicen arrendamientos que tengan la consideraci贸n de actividad econ贸mica en los t茅rminos de la Ley IRPF).

La ley de vivienda establece ahora que, para los contratos celebrados desde su entrada en vigor, el porcentaje general de reducci贸n ser谩 del 50% (frente al 60% anterior), pero regula porcentajes incrementados.

En concreto, la nueva Ley prev茅 las siguientes reducciones incompatibles entre ellas y que se aplican en el siguiente orden:

  • Reducci贸n incrementada del 90%: cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado (ser谩n las recogidas en la resoluci贸n que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislaci贸n estatal en materia de vivienda, apruebe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana), en el que la renta inicial se hubiera rebajado en m谩s de un 5% en relaci贸n con la 煤ltima renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cl谩usula de actualizaci贸n anual del contrato anterior.

Atenci贸n. Si se tiene una vivienda alquilada situada en una 芦zona tensionada禄, a partir de 2024 puede disfrutar de una reducci贸n del 90% en su IRPF a cambio de reducir el alquiler en m谩s de un 5%. Dado que a partir de 2024 aumentar el alquiler a los nuevos contratos en las zonas tensionadas supondr谩 perder las reducciones, habr谩 casos en que ser谩 m谩s conveniente reducir la renta en un poco m谩s del 5% y obtener mayores ahorros en el IRPF.

  • Reducci贸n incrementada del 70: cuando se produzca alguna de las siguientes circunstancias:
  1. Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que 茅sta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 a帽os. Si existen varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducci贸n se aplicar谩 proporcionalmente sobre la parte del rendimiento neto que corresponda a los mencionados arrendatarios.
  2. Cuando el arrendatario sea una Administraci贸n P煤blica o entidad sin fines lucrativos, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situaci贸n de vulnerabilidad econ贸mica, o cuando la vivienda est茅 acogida a alg煤n programa p煤blico de vivienda o calificaci贸n en virtud del cual la Administraci贸n competente establezca una limitaci贸n en la renta del alquiler.
  • Reducci贸n incrementada del 60: para los casos en que se hubieran efectuado obras de rehabilitaci贸n (en los t茅rminos de la normativa de IRPF) en los 2 a帽os anteriores a la celebraci贸n del contrato de arrendamiento.

En todo caso, los referidos porcentajes de reducci贸n incrementados no ser谩n aplicables en relaci贸n con los contratos de arrendamiento de viviendas en zonas de mercado residencial tensionado, cuando la renta pactada al inicio del contrato de arrendamiento exceda de los l铆mites que se establecen en el art铆culo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (que se modifica por la propia Ley de vivienda).

Como hasta ahora, las reducciones indicadas (la general y las incrementadas) solo se aplicar谩n sobre los rendimientos declarados voluntariamente por el contribuyente (es decir, para aqu茅llos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidaci贸n presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificaci贸n de datos, de comprobaci贸n limitada o de inspecci贸n que incluya en su objeto la comprobaci贸n de tales rendimientos).

En resumen, el contribuyente podr谩 aplicar la mayor de las reducciones que le corresponda entre las indicadas, siempre quedando la posibilidad de aplicar la reducci贸n del 50%. Todas estas reducciones devienen inaplicables si se incumplen las normas (previstas en la LAU) sobre incremento de rentas dentro de una zona de mercado residencial tensionado.

  1. R茅gimen transitorio

Aunque este nuevo r茅gimen entrar谩 en vigor el 1 de enero de 2024, se establece expresamente que los rendimientos netos positivos derivados de contratos que se hubieran celebrado antes de la fecha de entrada en vigor de la ley se beneficiar谩n de la reducci贸n aplicable en la ley del IRPF -art铆culo 23.2- en su redacci贸n vigente a 31 de diciembre de 2021 – 60%-.

Debe interpretarse que la Ley se refiere a los contratos anteriores a 1 de enero de 2024, dado que 茅sta establece expresamente que la disposici贸n final segunda, en la que se regula este nuevo r茅gimen, entrar谩 en vigor en dicha fecha tal como se recoge en los siguientes art铆culos de la indicada Ley:

芦Disposici贸n transitoria trig茅sima octava. Reducci贸n aplicable a determinados arrendamientos de viviendas.

A los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda que se hubieran celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, les resultar谩 de aplicaci贸n la reducci贸n prevista en el apartado 2 del art铆culo 23 de esta ley en su redacci贸n vigente a 31 de diciembre de 2021.禄

Disposici贸n final novena. Entrada en vigor.

La presente ley entrar谩 en vigor el d铆a siguiente al de su publicaci贸n en el 芦Bolet铆n Oficial del Estado禄, excepto la disposici贸n final segunda, que entrar谩 en vigor el 1 de enero del a帽o siguiente al de su publicaci贸n en el 芦Bolet铆n Oficial del Estado禄.

Disposici贸n final segunda. Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas F铆sicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.

Con efectos para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de esta ley, se introducen las siguientes modificaciones en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas F铆sicas y de modificaci贸n parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio:

Uno. Se modifica el apartado 2 del art铆culo 23, que queda redactado de la siguiente forma:

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