La introducció en diferents normes tributàries d’una definició específica per poder considerar l’activitat immobiliària com a activitat econòmica amb totes les conseqüències fiscals que això comporta, ha suposat haver de complir amb uns requisits mínims històrics consistents en la contractació al menys d’una persona afecta a l’activitat de lloguer amb caràcter laboral i jornada complerta, més un local exclusivament afecte.
Aquests requisits, però, han sofert modificacions, fet que justifica realitzar una revisió dels principals impostos, en especial, pel que afecta al requisit de la tinença d’un local exclusivament afecte a activitat.
Per resoldre la qüestió sobre quan es pot qualificar d’econòmica una activitat immobiliària i, per tant, si és necessària l’existència d’un local exclusiu als efectes de complir amb el concepte d’activitat econòmica, ens hem de remetre al tractament que s’estableix a cadascun dels principals impostos afectats.
En relació a l’Impost sobre Societats
Cal acudir a l’article 5 de la Llei 27/2014 de l’Impost sobre Societats (en endavant, LIS). Aquest precepte, en vigor pel exercicis iniciats a partir del 1 de gener de 2015 defineix activitat econòmica en els següents termes:
“Se entenderá por actividad económica la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervención en la producción o distribución de bienes o Servicios.
En el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica, únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”.
Per tant, als efectes d’aquest impost, no serà necessària l’afectació d’un local amb caràcter exclusiu per l’exercici d’una activitat econòmica d’arrendament d’immobles.
En relació a l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques
Ens hem de remetre a l’article 27.2 de la Llei 35/2006 de l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques en la redacció donada per la Llei 26/2014 (en vigor des del 2015), el tenor literal del qual exposa:
“A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”.
De nou, tal i com succeeix en l’IS, en l’IRPF tampoc s’exigeix com a requisit formal un local exclusiu als efectes de complir amb la definició d’activitat econòmica en l’arrendament d’immobles.
Així s’exposa en consulta vinculant de la Direcció General de Tributs número 0858/2017 de data 6/04/2017.
En relació a l’àmbit de l’Impost sobre el Patrimoni
La Llei 19/1991, de l’Impost sobre el Patrimoni (en endavant IP), a l’article 4, corresponent a béns i drets exempts, més concretament l’article 4.Ocho.Dos. en relació a l’exempció en la propietat sobre las participacions en entitats, un dels requisits que estableix és que la societat realitzi una activitat econòmica.
A aquests efectes, el tenor literal de la llei detalla:
“Para determinar si existe actividad económica o si un elemento se encuentra afecto a ella, se estará a lo dispuesto en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas”.
En conseqüència, tenint en compte que en IRPF només s’exigeix una persona contractada amb contracte laboral i a jornada completa, en IP tampoc serà necessari un local exclusivament dedicat a la gestió de l’arrendament d’immobles.
En aquest sentit s’ha pronunciat molt recentment la Direcció General de Tributs en consulta vinculant de data 25/07/2017 (1994/2017).
En relació a l’Impost sobre Successions i Donacions
Aquí, la Llei 19/2010, de regulació de l’Impost sobre successions i donacions, al seu article 7 (segons la darrera modificació incorporada per la Llei 5/2017, 28 març, vigent a partir del 7 d’abril de 2017) al definir el concepte d’activitat econòmica en l’àmbit de l’arrendament d’immobles, ha adaptat la seva redacció i ara exposa el següent:
“Sin perjuicio de lo dispuesto por el apartado anterior, se entiende que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad empresarial cuando para la obtención de la actividad se tiene empleada como mínimo una persona con contrato laboral y a jornada completa”.
Per tant ha estat la darrera en ser adaptada, però actualment, i tal i com succeeix en els impostos anteriors, en l’àmbit d’aquest impost tampoc s’exigeix la tinença d’un local exclusiu.
En conclusió, podem afirmar que en l’àmbit d’aquests quatre impostos, als efectes de qualificar d’econòmica l’activitat d’arrendament d’immobles, actualment només serà necessària una persona contractada amb contracte laboral i a jornada completa, sense que s’exigeixi la tinença d’un local exclusivament destinat a la gestió d’aquests arrendaments. Així mateix s’ha pronunciat la Direcció General de Tributs en Consulta Vinculant de 15/11/2016 (4952/2016).
No obstant, i malgrat totes aquestes modificacions, cal entendre la necessitat lògica de l’existència d’un local afecte. El motiu és que complir amb els requisits objectius mínims pot no ser suficient als efectes de qualificar d’econòmica una activitat d’arrendament d’immobles. Així, tant la Direcció General de Tributs com el Tribunal Econòmic Administratiu Central exigeixen l’existència d’una organització mínima i una càrrega mínima de feina que justifiqui la jornada completa del treballador. Mostra d’això és, entre d’altres, la resolució del Tribunal Econòmic-Administratiu Central de 2 de juny de 2015.
En definitiva: que s’han de complir les formalitats mínimes, i pensar -amb un cert sentit comú però que obre la porta a la subjectivitat interpretativa- que si no hi ha feina, o no es tenen els elements mínim per fer-la, l’Administració, de motu propi, pot considerar que no hi ha activitat econòmica.
Aquests dos aspectes (elements mínims per fer la feina i realitat en quant a l’existència d’una càrrega mínima que justifiqui les vuit hores d’un treballador) comporten que sense que en aquests moments es pugui exigir, directament de la normativa, un local afecte exclusivament, sí han d’haver-hi els elements materials mínims (entre ells, un lloc, on desenvolupi la seva tasca) per a que el treballador contractat pugui desenvolupar la feina, que a més a més ha de ser suficient i justificar la jornada completa del seu contracte.
Salvador Balcells Iranzo Soci Manubens
Noemí López Valverde Abogada
Lecturas: 2.002
